Analisis Biaya dan Manfaat Pembangunan Infrastruktur

Abstrak

Kajian ini bertujuan untuk memahami kelayakan finansial pada proyek rehabilitasi stadion Sukosari Madiun. Studi ini dipandang perlu dilakukan untuk memberikan gambaran singkat dan sederhana atas potensi investasi yang akan dilakukan oleh pemerintah kota tersebut. Apakah proyek tersebut layak secara finansial atau tidak, berapa rasio biaya dan manfaatnya, apakah rencana pelaksanaan proyek tersebut sudah efisien dan sebagainya perlu dipahami oleh pemerintah kota.

Untuk menganalisa kelayakan proyek secara garis besar dibagi manjadi dua bagian, yang pertama data-data yang diperoleh diolah secara sederhana untuk dilakukan perhitungan rencana cash flow, yang kedua perhitungan analisis dari segi finansial menggunakan parameter yang ada meliputi Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal Rate of Return, serta Payback Period. Dalam perhitungan kelayakan finansial ini digunakan suku bunga yang berlaku saat ini yaitu sebesar 6% yang ditetapkan sebagai BI Rate tahun 2018.

Ditinjau secara keseluruhan dari hasil evaluasi kelayakan finansial dengan beberapa metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate Return (IRR), dan Payback Period (PP) menggunakan suku bunga acuan bank Indonesia 6% pada kondisi normal, maka proyek rehabilitasi Stadion Sukosari layak dilaksanakan. Diperoleh nilai positif dari NPV sebesar Rp56.847.421.561,- >1 dengan dari CBR sebesar 1.17 >1, dan nilai IRR > suku bunga 6% (MARR) yaitu sebesar 10,65%, serta diketahui bahwa payback period akan tercapai pada tahun ke 11.

Kata Kunci: Rasio Biaya dan Manfaat (BCR), Nilai Bersih Sekarang (NPV), IRR, PP, Analisis Biaya dan Manfaat (ABM)

Abstract

This study aims to understand the financial feasibility of the Sukosari Madiun stadium rehabilitation project. This study is deemed necessary to provide a brief and simple description of the potential investment that will be made by the city government. Whether the project is financially feasible or not, what is the ratio of costs and benefits, whether the project implementation plan is efficient and so needs to be understood by the city government.

To analyze the feasibility of the project in broad outline divided into two parts, the first data obtained is processed simply to calculate the cash flow plan, the second calculation of financial analysis using existing parameters include Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal Rate of Return, and Payback Period. In calculating this financial feasibility, the current interest rate is used at 6%, which is set as the BI Rate in 2018.

Overall, the results of the evaluation of financial feasibility with a number of Net Present Value (NPV) methods, Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate Return (IRR), and Payback Period (PP) use Bank Indonesia's benchmark interest rate of 6% under normal conditions. then the Sukosari Stadium rehabilitation project is feasible. The positive value of NPV is Rp. 56,847,421,561,> 1 with CBR of 1.17> 1, and IRR> interest rate of 6% (MARR) which is 10.65%, and it is known that the payback period will be reached in the year 11th.

Keywords: Cost and Benefit Ratio (CBR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Cost and Benefit Analysis (CBA)

PENDAHULUAN

Latar Belakang            

Stadion Sukosari adalah sebuah stadion sepak bola yang terletak di Sukosari, Kartoharjo, Madiun, Jawa Timur, Indonesia yang berjarak sekitar 10 km dari pusat Kota Madiun dan 5 km dari Stadion Wilis. Stadion yang memiliki kapasitas berjumlah 20.000 tempat duduk juga disebut stadion Industri Kereta API (INKA) karena stadion terletak di belakang kompleks Industri Kereta Api Indonesia INKA Madiun dan dulu sering kali digunakan untuk pertandingan piala Bupati yang diikuti oleh kabupaten/kota di seluruh eks Karesidenan Madiun.

Stadion ini merupakan markas kesebelasan grup Persekama Kabupaten Madiun yang pernah berlaga di divisi 1 Liga Indonesia. Walaupun Stadion Sukosari terletak di wilayah Kota Madiun tetapi pengelolaannya di bawah Pemerintah Kabupaten Madiun. Stadion Sukosari dibangun sejak tahun 1987 dengan biaya lebih dari 10 miliar jauh sebelum dibangunnya Stadion Wilis yang baru. Pada tahun 1989 stadion ini diresmikan oleh Gubernur Jawa Timur, H. Soelarso.

Dalam perkembangannnya pemkab Madiun memliki wacana untuk membangun kembali stadion Sukosari, dimana di dalam kawasan ini yang meliputi pembangunan tribun, pembangunan lapangan tennis, pembangunan lapangan badminton (indoor), pembangunan gedung serba guna (GSG), kantor dan ruko serta pembangunan prasarana dan sarana sebagai pelengkap. Konsep itu dirancang untuk memberikan layanan olahraga dan hiburan bagi masyarakat kota, sekaligus berharap stadion ini nantinya akan memiliki daya tarik lebih kuat. Tentu saja diharapkan juga mampu mendongkrak pendapatan asli daerah.

Akan tetapi permasalahan yang timbul adalah apakah pembangunan yang ada tersebut sudah sesuai dengan analisa studi kelayakan yang ada. Diperlukan suatu pengkajian kelayakan suatu proyek yang bertujuan mempelajari usulan proyek tersebut dari segala sisi agar setelah dilaksanakan pembangunan proyek tersebut dapat mencapai hasil yang sesuai dengan yang direncanakan. Untuk dapat memperjelas ukuran kelayakan yang diperlukan tersebut, maka dilakukan analisa studi kelayakan pada pembangunan kawasan stadion Sukosari yang terletak di kota Madiun.

Dalam pembangunan stadion Sukosari tentunya memerlukan pertimbangan-pertimbangan khusus termasuk kelayakannya secara ekonomi agar tidak menjadi beban bagi pengelola yaitu pemerintah daerah. Oleh karena itulah diperlukan adanya studi analisis kelayakan finansial pada pembangunan stadion Sukosari ini. Berdasarkan rencana atau proyeksi keuangan yang dibuat berdasarkan data-data yang dapat diperoleh serta asumsi-asumsi yang se-realistis mungkin, maka dilakukan analisis kelayakan finansial stadion Sukosari yang ditinjau dari evaluasi keuangan.

Pengkajian analisis kelayakan finanasial pembangunan Stadion Sukosari Madiun ini menggunakan beberapa parameter finansial dasar yang umum dipakai dalam menentukan layak atau tidaknya suatu proyek usaha untuk dijalankan atau tingkat profitibilitas suatu usaha adalah : a) Net Present Value (NPV), b) Internal Rate Of Return (IRR), c) Benefit Cost Ratio (BCR), dan d) Payback Period (PP).

• Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas dapat dirumuskan beberapa permasalahan sebagai berikut:

• Bagaimana rencana arus kas dalam pelaksanaan proyek rehabilitasi tersebut?
• Seberapa besar rasio manfaat dan biaya proyek yang akan dilaksanakan?
• Berapa nilai bersih dari aset proyek tersebut pada saat selesai dibangun?
• Apakah proyek tersebut sudah efisien sebagai investasi?
• Berapa lama waktu yang diperlukan oleh proyek tersebut untuk mengembalikan biaya investasi pembangunannya?
• Bagaimana kelayakan rencana pelaksanaan proyek renovasi/ rehabilitasi stadion Sukosari?
• 
  
• Maksud dan Tujuan
• Untuk mengetahui bagaimana rencana arus kas dalam pelaksanaan proyek rehabilitasi stadion Sukosari Madiun;
• Untuk mengetahui seberapa besar rasio manfaat dan biaya proyek yang akan dilaksanakan;
• Untuk mengetahui berapa nilai bersih dari aset proyek tersebut pada saat selesai dibangun;
• Untuk mengetahui apakah proyek tersebut sudah efisien sebagai investasi;
• Untuk mengetahui berapa lama waktu yang diperlukan oleh proyek tersebut untuk mengembalikan biaya investasi pembangunannya;
• Untuk mengetahui kelayakan rencana pelaksanaan proyek renovasi/ rehabilitasi stadion Sukosari secara keseluruhan.
• 
  
• Tinjauan Literatur
• 
  
• Analisis biaya-manfaat, atau lebih dikenal dengan singkatan bahasa Inggris CBA (cost-benefit analysis), adalah pendekatan sistematis untuk mempertimbangkan biaya dan manfaat terhadap pilihan yang ada. Ekonom Prancis Jules Dupuit sering dianggap sebagai peletak landasan analisis ini melalui artikelnya "On the Measurement of the Utility of Public Works" (1848). CBA antara lain dapat diterapkan pada studi kelayakan dan pengambilan keputusan.
• Analisis manfaat-biaya dapat digunakan untuk memberikan rekomendasi kebijakan yang memungkinkan analis membandingkan suatu kebijakan dengan cara menghitung total biaya dalam bentuk uang dan total keuntungan dalam bentuk uang. Analisis manfaat-biaya dapat digunakan untuk merekomendasikan kebijakan, dalam arti diaplikasikan ke depan (ex ante), dan dapat juga digunakan untuk mengevaluasi kinerja kebijakan. Analisis biaya manfaat digunakan, terutama ketika masalah efisiensi menjadi sesuatu yang sangat relevan dan diperhitungkan.
• Secara tradisional ABM ini menggambarkan rasionalitas ekonomi karena kriterianya sebagian besar ditentukan dengan ukuran efisiensi ekonomi secara global. Suatu kebijakan dikatakan efisien jika manfaat bersih (yaitu total manfaat dikurangi total biaya) adalah lebih besar dari nol dan lebih tinggi dari manfaat bersih yang mungkin dihasilkan dari sejumlah alternatif investasi lainnya di sektor swasta ataupun public (opportunity cost). Dari berbagai definisi di atas dapat ditarik suatu pemahaman bahwa analisa biaya manfaat adalah suatu cara untuk menhitung (dalam besaran nilai uang) sejauhmana biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mewujudkan suatu proyek tertentu memberikan hasil manfaat, sehingga dapat dijadikan bahan pertimbangan untuk dipilih atau tidak dalam suatu pengambilan keputusan.
• Cost Benefit Analysis atau analisis biaya manfaat adalah pendekatan untuk rekomendasikan kebijakan yang memungkinkan analisis membandingkan dan menganjurkan suatu kebijakan dengan cara menghitung total biaya dalam bentuk uang dan total keuntungan dalam bentuk uang (Dunn, 2003).
• Menurut Lawrence dan Mears (2004), tahapan dasar dalam melakukan analisis biaya manfaat (ABM) secara umum yaitu sebagai berikut:
• Penetapan tujuan analisis dengan tepat
• Penetapan perspektif yang dipergunakan (identifikasi pemangku kepentingan yang terlibat)
• Mengidentifikasi biaya dan manfaat
• Menghitung, mengestimasi, menskalakan dan mengkuantifikasi biaya dan manfaat
• Memperhitungkan jangka waktu (discount factor)
• Menguraikan keterbatasan dan asumsi

Langkah pertama perlu menetapkan metode-metode untuk menganalisis manfaat dan biaya suatu proyek yaitu Metode Payback Period (PP), Metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Perbandingan Manfaat Biaya / Benefit-Cost Ratio (BCR).

Menurut Abdul Choliq dkk (2004) payback period dapat diartikan sebagai jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan, melalui keuntungan yang diperoleh dari suatu proyek yang telah direncanakan. Sedangkan menurut Bambang Riyanto (2004) payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flows).

Selanjutnya menurut Djarwanto Ps (2003) menyatakan bahwa payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup kembali original cash outlay. Berdasarkan beberapa pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang waktu yang diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh kembali seluruhnya. Analisis payback period dalam studi kelayakan perlu juga ditampilkan untuk mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan baru dapat mengembalikan investasi.

Payback Period = n + (a-b) /(c-b) x 1 tahun

yang mana:

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula.

a = Jumlah investasi mula-mula.

b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke -- n

c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1

Metode analisis payback period bertujuan untuk mengetahui seberapa lama periode investasi akan dapat dikembalikan sehingga terjadi kondisi break even-point (jumlah arus kas masuk sama dengan jumlah arus kas keluar). Analisis payback period dihitung dengan cara menghitung waktu yang diperlukan pada saat total arus kas masuk sama dengan total arus kas keluar. Dari hasil analisis payback period ini nantinya alternatif yang akan dipilih adalah alternatif dengan periode pengembalian yang lebih singkat.

Metode berikutnya adalah NPV, menurut Kasmir (2003:157) Net Present Value (NPV) atau nilai bersih sekarang merupakan perbandingan antara PV kas bersih dengan PV investasi selama umur investasi. Sedangkan menurut Ibrahim (2003:142) Net Present Value (NPV) merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount factor.

NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.  Jadi perhitungan NPV dilakukan dengan teknik arus kas yang didiskontokan. Dengan kata lain, penilaian yang dilakukan untuk Net Present Value (NPV) ini bersifat aliran kas keuangan yang bersih.

Arus kas masuk dan keluar yang didiskonkan pada saat ini (present value) yang dijumlahkan selama masa hidup dari proyek tersebut dihitung dengan persamaan matematis sebagai berikut:

RT/(1+i)t

dimana:

t - waktu arus kas

i - adalah suku bunga diskonto yang digunakan

 - arus kas bersih (the net cash flow) dalam waktu t

Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan bulan.

Dengan menggunakan persamaan present value, dapat ditentukan berapa uang yang harus kita tabung untuk mendapatkan uang sebesar misalkan Rp.100 juta dalam waktu tiga tahun ke depan.

Nilai present value ini dapat kita hitung menggunakan dengan pendekatan seperti ini:

PV = Fn/ ( 1 + r ) n

Dimana:

Fn = future value (nilai pada akhir tahun ke n)

PV = nilai sekarang ( nilai pada tahun ke 0)

r = suku bunga

n = jumlah waktu (tahun)

Metode berikutnya dalah B/C Ratio (Benefit Cost Ratio) yang dapat dipahami sebagai ukuran perbandingan antara pendapatan dengan Total Biaya produksi (Cost = C). Besaran nilai B/C dapat digunakan sebagai alat untuk mengetahui apakah suatu usaha menguntungkan atau tidak menguntungkan. B berarti Benefit, sedangkan C berarti cost. Perhitungan b/c ratio ini dihitung dari tingkat suku bunga.

B/C ratio = Jumlah Pendapatan (B) : Total Biaya Proyek (TC)

Metode ukuran penilaian kelayakan suatu proyek yaitu : jika B/C ratio > 1 maka proyek layak untuk dilanjutkan, namun jika B/C ratio < 1 maka proyek tersebut tidak layak atau merugi.

Metode selanjutnya disebut Internal  Rate of  Return (IRR) adalah merupakan metode perhitungan investasi dengan menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang. Persamaannya adalah sebagai berikut:

IRR = lower discount rate + (NPV at lower % rate / distance between 2 NPV) * (Higher % rate - Lower % rate)

IRR digunakan untuk menentukan apakah investasi/ proyek benar-benar efisien untuk dilaksanakan atau tidak, maka biasanya digunakan acuan bunga yang lebih tinggi sehingga investasi yang dilakukan hasilnya lebih tinggi dari minimum acceptable rate of return atau minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of return adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.

 METODOLOGI

Kerangka Berpikir

1. Rencana Arus Kas (cashflow)

Rencana arus kas yang rinci tentu akan mempermudah investor untuk menghitung setiap kemungkinan munculnya potensi biaya-biaya serta memprediksi penerimaan investasi pada saat proyek tersebut sudah beroperasi. Rencana arus kas yang tepat akan sangat membantu investor untuk mempersiapkan jumlah anggaran yang tepat juga, sehingga efisien dan tidak sampai merugikan negara jika pembiayaannya berasal dari APBN/APBN.

2. Cost Benefit Ratio (BCR)

Model ini diperlukan untuk melihat sejauh mana perbandingan antara nilai manfaat suatu proyek terhadap nilai biaya dilihat pada kondisi nilai sekarang/present value (PV). Rasio ini dapat menggambarkan kelayakan suatu proyek. Tentu saja total manfaat proyek dimaksud harus lebih besar dari biaya totalnya dengan memperhitungkan juga biaya sosial dan sebagainya.

3. Net Present value (NPV)

Nilai bersih saat ini merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada saat ini. NPV dihitung untuk menggambarkan kelayakan suatu proyek, semakin besar nilai NPV maka proyek tersebut semakin layak untuk dikerjakan.

4. Internal Rate of Return (IRR)

Merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dikatakan efisien/ layak dilaksanakan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar daripada laju pengembalian investasi jika berinvestasi di tempat lain/ sektor lain.

5. Payback Period (PP)

Merupakan jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan melalui keuntungan yang didapatkan dari suatu proyek yang sudah dibuat. Semakin cepat periode pengembalian investasinya, maka semakin baik bagi investor, karena telah mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut sebesar biaya yang diinvestasikan.

 B. Metode Analisa

Tahapan kajian merupakan langkah-langkah yang diambil untuk mendukung proses kajian yang akan dibuat agar kajian dapat berjalan lebih terarah dan sistematis. Untuk menganalisa kelayakan proyek secara garis besar dibagi manjadi dua bagian, yang pertama data-data yang diperoleh diproses menggunakan Microsoft excel untuk dilakukan perhitungan rencana cash flow, yang kedua perhitungan analisis dari segi finansial menggunakan parameter yang ada meliputi NPV, BCR, IRR, PP. Dalam perhitungan kelayakan finansial ini menggunakan suku bunga yang berlaku saat ini yaitu sebesar 6% berdasarkan suku bunga acuan Bank Indonesia pada Desember 2018.

 C. Pengumpulan Data

Data yang dipergunakan dalam penelitian ini merupakan data sekunder. Data yang digunakan diperoleh dari berbagai sumber termasuk perusahaan kontraktor pelaksana proyek, pegawai negeri sipil pemerintah kabupaten, serta media massa dan internet. Apabila ada data tidak lengkap, maka data akan diisi dengan asumsi yang paling mendekati situasi normal di lapangan. Proyek ini belum disetujui untuk dilaksanakan baik oleh pemerintah daerah, dalam hal ini Bupati maupun DPRD Kabupaten Madiun.

PEMBAHASAN DAN ANALISIS

Perencanaan perancangan, pendanaan dan tahapan pembangunan Revitalisasi Stadion Sukosari 

1. Perencanaan Kegiatan Revitalisasi Stadion Sukosari

Rencana kegiatan revitalisasi Stadion Sukosari dilaksanakan selama 3 tahap mulai dari tahun 2018 sampai 2021, sehingga diharapkan tahun 2022 Stadion Sukosari bisa mulai beroperasi. Rencana kegiatan pembangunan dilakukan secara bertahap yaitu tahap I, tahap II dan tahap III.

Sumber Pembiayaan

Revitalisasi Stadion Sukosari terdiri dari tiga tahap pembangunan dengan anggaran dana berasal dari APBD. Total anggaran dana yang dibutuhkan untuk penyelesaian ketiga tahap pemugaran tersebut sebesar Rp 75.456.619.190,-. Tahap pertama pembangunan difokuskan pada pembangunan lapangan tenis sebagai tahap awal renovasi.

Tahap Kedua Pengerjaan

Tahap kedua pembangunan dengan anggaran dana total sebesar Rp 35.838.000.000,- yang berasal dari anggaran daerah tahun 2018. Tahap kedua pengerjaan difokuskan pada pembangunan fisik stadion yang meliputi pembangunan tribun, pembangunan lapangan tennis, pembangunan lapangan badminton (indoor), pembangunan GSG Kantor dan Ruko serta pembangunan prasarana dan sarana sebagai pelengkap.

Tahap Ketiga Pembangunan

Tahap ketiga pembangunan direncanakan akan dilakukan pada awal tahun 2021 dengan anggaran dana total sebesar Rp 33.756.718.700,- yang berasal dari APBD. Tahap ketiga pembangunan difokuskan pada penyelesaian pembangunan fisik stadion yang meliputi penyelesaian pembangunan lapangan tennis, lapangan volly, lapangan bulutangkis indoor, lintasan atletik sintetis dan pekerjaan finishing lain termasuk finishing prasarana dan sarana.

Konsep Perencanaan

Konsep dasar dalam perencanaan revitalisasi Stadion Sukosari adalah me-redesain stadion yang mampu menapung aktifitas olahraga baik didalam maupun diluar ruangan. Konsep ini bertujuan untuk mengoptimalkan kembali fungsi Stadion Sukosari yang sudah tidak layak atau kurang memenuhi standar dan tidak mampu mewadahi kegiatan masyarakat untuk berolahraga.

• Lapangan Atletik
• Lapangan atletik merupakan sarana olahraga yang memiliki luasan paling besar di dalam Stadion Sukosari. Lapangan atletik ini diletakkan di tengah kawasan sebagai sarana olahraga utama yang memiliki berbagai macam kegunaan. Lapangan ini dapat dijadikan sebagai lapangan sepak bola, area lempar lembing, dan kegiatan atletik lainnya.
• Lapangan Voli
• Penyediaan lapangan voli merupakan penambahan fasilitas baru di Stadion Sukosari karena merupakan salah satu fasilitas olahraga yang diminati masyarakat. Lapangan voli yang akan disediakan terdiri dari 3 unit. Posisinya di sebelah timur dari Stadion Sukosari yang berdekatan dengan lapangan atletis. Konsep lapangan ini adalah lapangan outdoor yakni langsung mendapat pencahayaan alami dan sirkulasi udara langsung yang mendukung kenyaman dalam berolahraga.
• Lapangan Tenis
• Lapangan tenis yang akan terdiri dari 6 unit. Posisinya disebelah barat stadion dan  merupakan lapangan outdoor yang lansung mendapat sirkulasi udara dan pencahayaan sinar matahari. Lapangan tenis ini merupakan fasilitas yang sudah ada sebelumnya, tetapi dilakukan penambahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.
• Lapangan Badminton
• Lapangan badminton merupakan lapangan indoor yang diletakan di sebelah selatan stadion. Lapangan ini disediakan di dalam ruangan untuk memberikan kenyaman bagi pengguna fasilitas karena terlindungi dari paparan sinar matahari. Lapangan ini disediakan sebanyak 3 unit.
• Area senam dan fitness outdoor
• Area senam dan fitness disediakan di luar ruangan yakni sebelah barat berdampingan dengan area joging track. Fasilitas ini merupakan fasiilitas baru yang disediakan karena menjadi salah satu jenis olahraga yang diminati masyarakat.
• Area jogging track
• Area jogging trackmerupakan sarana olahraga lari dengan luasan yang cukup memadai yang sudah berbentuk jalur. Fasilitas ini juga merupakan fasilitas olahraga baru di Stadion Sukosari yang diletakkan di sebelah barat stadion.
• Fasilitas Pendukung
• Selain fasilitas olahraga, terdapat juga fasilitas yang mendukung kenyamanan pengunjung. Fasilitas yang disediakan berupa tribun atletik, ruko, musholla serta area parkir.
• Tribun atletik disediakan untuk mendukung fungsi lapangan atletik. Peletakannya yakni mengelilingi lapangan atletik yang berfungsi sebagai tempat duduk pengunjung.
• Ruko disiapkan beberapa unit yang posisinya berdekatan dengan main entrance. Peletakan ruko ini strategi karena dapat langsung dilihat oleh pengunjung yang memasuki area Stadion Sukosari. Fungsi dari ruko adalah sebagai fasilitas pendukung untuk fungsi perdagangan.
• Musholla dibuat sebagai fasilitas ibadah yang penting bagi pengunjung. Penempatan fasilitas ini diletakkan di basement berdekatan dengan area parkir supaya strategis yakni mudah dilihat oleh pengunjung.
• Area parkir ada di basement dari Stadion Sukosari. Dalam revitalisasi ini dilakukan perluasan terhadap area parkir sehingga dapat menampung pengunjung yang menggunakan kendaraan pribadi. 

 Forecasting dan Asumsi Dasar

Asumsi Dasar

• Asumsi Investasi Konstruksi

Proyek Revitalisasi Gelanggang Olah Raga Stadion Sukosari berdasarkan data dari Dinas Tata Kota dan Perumahan kab. Madiun akan dilaksanakan dalam tiga tahap pembangunan yakni Tahap I, Tahap II dan Tahap III.

• Tingkat Inflasi

Inflasi adalah kenaikan harga barang atau jasa, dimana daya beli uang menurun, biasanya hal ini disebabkan dari permintaan yang lebih besar daripada persediaannya. Dalam 1 tahun inflasi dapat dikategorikan ke dalam 4 tingkatan yaitu :

• Inflasi ringan (di bawah 10% setahun)
• Inflasi sedang (antara 10 -- 30% setahun)
• Inflasi berat (antara 30 -- 100% setahun)
• Hiperinflasi (diatas 100% setahun)

Salah satu keuntungan dari tingkatan inflasi adalah pada tingkat inflasi yang rendah, tingkat inflasi dapat mendorong pertumbuhan industri karena adanya kenaikan dalam pendapatan usaha. Sedangkan salah satu kerugian dari dampak inflasi yang semakin meningkat tiap tahunnya adalah dapat menurunkan taraf hidup masyarakat serta membuat prospek ekonomi menjadi tidak menentu. Untuk mengukur laju inflasi diperlukan price index atau perbandingan harga dari beberapa komoditi atau jasa pada beberapa titik waktu dengan harga pada beberapa waktu sebelumnya (year base).

Inflasi yang digunakan hanya inflasi di Indonesia, data tersebut lalu di proyeksikan hingga tahun 2042. Data mengenai inflasi dapat dilihat pada lampiran.

Asumsi Biaya Tetap

• Biaya Staff dan Karyawan 

Untuk melakukan asumsi pengeluaran yang dibutuhkan untuk operasinal stadion Stadion Sukosari selama kurun waktu perencanaan (2018-2042) yang dibutuhkan diantaranya adalah proyeksi dari upah minimum bagi pekerja. Selain itu juga dibutuhkan asumsi jumlah pekerja atau karyawan yang dibutuhkan untuk operasional stadion. Yang pertama adalah proyeksi UMK Kota Madiun berdasarkan data UMK tahun 2017-2018. Asumsi proyeksi UMK Kab. Madiun dapat dilihat pada lampiran.

Berdasarkan hasil proyeksi sampai tahun 2036 UMK Kota Madiun di prediksi mencapai angka Rp. 8.603.996,00-. Asumsi pengeluaran unuk biaya staff dan karyawan ini masih cenderung kasar karena hanya mengggunakan pendekatan proyeksi dari UMK. Untuk berjaga-jaga disediakan dana cadangan untuk tunjangan karyawan untuk lembur dan sejenisnya. Dana cadangan yang dialokasikan adalah 5-8 Juta perbulan. Rincian jumlah staff dan karyawan stadion dapat dilihat lampiran.

• Biaya Operasional dan Perawatan Stadion

Pemeliharaan dan perawatan Stadion Sukosari perlu dilakukan untuk menjaga kualitas dan pelayanan di Stadion Sukosari, oleh karena itu biaya pemeliharaan fisik Stadion Stadion Sukosari yang dikeluarkan setiap tahunnya, adalah :

• Biaya pertama operasi (2022) sampai dengan tahun 2026 sebesar 0,25% dari biaya pembangunan.
• Tahun-tahun berikutnya yaitu mulai tahun 2027, biaya pemeliharaan dinaikkan dengan angka persentase sebesar 5,00%.

Melalui upaya pemeliharaan tersebut, nilai atau harga jual aktiva tetap setelah umur ekonomisnya habis (Salvage Value) akan menjadi sebesar 0 dan nilai residual dari Stadion Stadion Sukosari yang dikembangkan tetap sama dengan nilai investasi awal di akhir tahun 2042. Rincian mengenai biaya operasional dan perawatan dapat dilihat pada lampiran.

• Pembayaran Pajak Bumi Bangunan

Dasar pengenaan PBB adalah  "Nilai Jual Objek  Pajak (NJOP)".  NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan  keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan :

• harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
• perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
• nilai perolehan baru;
• penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Tarif Pajak Bumi dan  Bangunan (PBB) yang dikenakan atas Objek Pajak adalah  tarif tunggal yaitu sebesar 0,5%. Besarnya persentase NJKP adalah sebagai berikut :

*     Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):

• apabila NJOP-nya Rp1.000.000.000,00  adalah 40%
• apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%                                            

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

• Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
• = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
• = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)
• Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
• = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
• = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

ASUMSI FORECASTING

• Jumlah Pengunjung Stadion

Stadion Sukosari memiliki fasilitas berupa sebuah lapangan sepak bola, enam lapangan tenis outdoor, lima lapangan badminton indoor, sebuah gedung serba guna, sebuah lapangan voli dan sebuah athletic track. Selain digunakan untuk kegiatan resmi seperti pertandingan ataupun kegiatan lomba, Stadion Sukosari juga dapat digunakan oleh masyarakat umum yang ingin memanfaatkan fasilitas yang tersedia untuk melakukan kegiatan olahraga. Seperti misalnya lapangan sepak bola, lapangan tenis, lapangan badminton dan lapangan voli dapat dimanfaatkan untuk latihan ataupun bermain bagi masyarakat umum.

Gedung serba guna juga dapat dimanfaatkan untuk mengadakan pertemuan-pertemuan penting. Untuk athletic track biasanya dimanfaatkan masyarakat umum pada hari sabtu dan minggu untuk jogging. Oleh karena itu asumsi pengunjung Stadion Sukosari tidak hanya dihitung dari pengunjung saat ada kegiatan perlombaan/pertandingan atau kegiatan resmi lainnya saja tetapi juga memperhitungkan jumlah pengunjung saat hari biasa dan bukan karena ada kegiatan resmi yang diselenggarakan di Stadion Sukosari.

Asumsi pengunjung Stadion Sukosari untuk tahun pertama pengoperasian (2022) dapat dilihat dibawah ini:

• Jumlah Pengunjung dibedakan menjadi dua tipe, yakni pengunjung untuk acara besar seperti perlombaan, pertandingan, konser. Jenis pengunjung kedua adalah pengunjung tetap atau pengunjung rutin
• Untuk pengunjung rutin dibedakan atas jenis lapangan yang digunakan, yakni lapangan sepak bola, lapangan tenis, lapangan badminton, athletic track serta lapangan voli.
• Diasumsikan jumlah pengunjung rutin lapangan sepak bola setiap kali permainan adalah sebanyak 15 pengunjung, setiap kali penggunaan lapangan tenis terdapat 4 pengunjung, setiap kali penggunaan lapangan badminton terdapat 4 pengunjung, setiap penggunaan gedung serba guna akan terdapat 50 pengunjung, serta penggunaan lapangan voli akan terdapat 10 orang pengunjung.
• Diasumsikan untuk pengunjung acara event atau pertanding dan perlombaan dibedakan atas lapangan sepak bola, lapangan tenis, lapangan badminton, GSG, Athletic Track dan Lapangan Voli. Asumsi setiap kali ada acara di lapangan sepak bola akan menarik jumlah pengunjung sebanyak 7500 pengunjung, lapangan tenis akan menimbulkan 1000 pengunjung, lapangan badminton menimbulkan pengunjung sebanyak 750 pengunjung, GSG menarik pengunjung sebanyak 75 pengunjung, athletic track akan menimbulkan pengunjung sebanyak 25 pengunjung dan lapangan voli akan menimbulkan bangkitan 150 pengunjung.
• Jumlah Kendaraan Parkir Stadion

Objek retribusi tempat khusus parkir adalah pelayanan tempat khusus parkir yang disediakan, dimiliki, dan dikelola oleh Pemerintah Daerah. Subyek retribusi tempat khusus parkir adalah orang pribadi atau badan yang menggunakan dan atau menikmati jasa pelayanan dan fasilitas tempat khusus parkir. Diasumsikan bahwa retribusi parkir sebesar:

• Karcis parkir kendaraan roda dua sebesar Rp. 1.000,00 (seribu rupiah).
• Karcis parkir kendaraan roda empat sebesar Rp. 2.000,00 (dua ribu rupiah).

Dibawah ini diasumsikan bahwa pengunjung yang datang ke Stadion Sukosari semua menggunakan kendaraan dan semuanya diparkir di dalam area Stadion Sukosari. Dengan menggunakan kendaraan sebagai berikut :

• Motor dengan asumsi 2 orang sebanyak 70% dari total pengunjung
• Mobil dengan asumsi 4 orang sebanyak 25% dari total pengunjung
• Bus dengan asumsi 15 orang 5% dari total pengunjung

Jumlah kendaraan pengunjung di setiap sarana olahraga yang ada dapat ditunjukkan pada lampiran.

• Retribusi Papan Reklame Stadion Sukosari

Di bagian depan Stadion Sukosari akan dipasang sebuah papan reklame LED besar, dengan asumsi penyewaan awal tahunan adalah sebesar Rp. 175.000.000.000 dengan nilai pajak setiap tahunnya adalah sebesar 10% sesuai dengan Perda Tentang Pajak Reklame. Asumsi akan diletakkan 2 LED reklame di depan Stadion. Papan iklan megatron ini akan diletakkan di ruas Jalan Stadion Sukosari. Selain itu, di area Stadion akan diletakkan 15 papan reklame neon. Dengan asumsi penyewaan awal tahunan adalah sebesar Rp. 7.500.000/neon box per tahun dengan besar pajak sesuai Perda diasumsikan sebesar 25% per tahun.

• Retribusi Ruko dalam Stadion Sukosari

Berdasarkan pada jumlah kios yang akan disewakan di dalam kawasan Stadion Sukosari tahun 2022 (saat selesai pembangunan) atau pada tahun awal operasional adalah sejumlah 12 ruko. Dimana dalam retribusi kebersihan dan persampahan terhadap pemilik kios diasumsikan ditetapkan sebesar Rp. 25.000,-/ruko/bulan. Asumsi awal adalah biaya ini hanya berlaku pada lima tahun awal masa perhitungan kelayakan investasi, sedangkan pada tahun berikutnya diasumsikan bahwa biaya retiribusi kebersihan dan persampahan akan naik sebesar Rp. 5.000,-/ruko/bulan untuk per 5 tahun berikutnya.

• Sedangkan untuk biaya penyewaan kios oleh pemilik kios ditetapkan dengan melihat harga penyewaan kios di Kab. Madiun. Mengingat peraturan daerah untuk penyewaan ruko untuk kawasan Stadion Sukosari masih belum tersedia, maka dilakukan pendekatan dengan melihat harga ruko yang ada di sekitar lokasi atau di kawasan pusat kota Madiun, yakni dengan retribusi sebesar Rp. 15.000.000,- /unit/bulan. Dengan estimasi biaya ini akan tetap konstan sampai 5 tahun awal, sedangkan untuk per 5 tahun berikutnya biaya retribusi akan mengalami kenaikan sebesar Rp.2.000.000,-/unit/bulan.
•  Retribusi Persewaan Lapangan

Retribusi persewaan lapangan di Stadion Sukosari didasarkan pada Peraturan Daerah Kab. Madiun Tentang Retribusi Jasa Umum di Kab. Madiun dan Peraturan Daerah Kab. Madiun Tentang Retribusi Jasa Usaha di Kab. Madiun.

• Lapangan Tennis :
• Langganan
• Seminggu sekali pagi/sore ( Jam 06.00 -- 09.00 ) / ( Jam15.00 -- 18.00 ) 1 (satu) ban 1 (satu) bulan sebesar Rp.80.000,00 (delapan puluh ribu rupiah).
• Seminggu sekali siang ( Jam 09.00 -- 12.00 ) / ( Jam12.00 -- 15.00 ) 1 (satu) ban 1 (satu) bulan sebesarRp. 40.000,00 (empat belas ribu rupiah).
• Seminggu sekali malam ( Jam 18.00 -- 22.00 ) 1 (satu)ban 1 (satu) bulan sebesar Rp. 200.000,00 (dua ratusribu rupiah).
• Insidentil :
• Pagi/Sore ( Jam 06.00 -- 09.00 ) / ( Jam 15.00 -- 18.00 )sebesar Rp. 60.000,00 (enam puluh ribu rupiah)1 (satu) ban.
• Siang ( Jam 09.00 -- 12.00 ) / ( Jam 12.00 -- 15.00 )sebesar Rp. 30.000,00 (tiga puluh ribu rupiah)1 (satu) ban.
• Malam hari ( Jam 18.00 -- 22.00 ) sebesar Rp.20.000,00 (dua puluh ribu rupiah) 1 (satu) ban1 (satu) jam.
• Lapangan Atletik :
• Insidentil :

Kegiatan Olah Raga dan Upacara sebesar Rp. 250.000,00(dua ratus lima puluh ribu rupiah) per 6 (enam) jam.

• Kegiatan Show sebesar Rp. 5.000.000,00 (lima jutarupiah) per 6 (enam) jam.
• Lapangan Volly :
• Langganan

Seminggu sekali pagi/siang (Jam 06.00 -- 12.00) / (jam12.00 -- 18.00) 1 (satu) lapangan 1 (satu) bulansebesar Rp. 30.000,00 (tiga puluh ribu rupiah).

• Insidentil pagi/siang (Jam 06.00 -- 12.00) / (jam 12.00 -- 18.00) 1 (satu) lapangan 1 (satu) jam sebesar Rp.30.000,00 (tiga puluh ribu rupiah).
• Lapangan Bulu tangkis :
• Seminggu sekali pagi/siang/malam 1 (satu) lapangan 1(satu) jam sebesar Rp. 30.000,00 (tiga puluh riburupiah) per bulan.
• Insidentil pagi/siang/malam 1 (satu) lapangan 1 (satu) jamsebesar Rp. 15.000,00 (lima belas ribu rupiah).

Cash Flow Pengelolaan dan Pembangunan

Berdasarkan pada asumsi pendekatan dan forecasting yang telah dilakukan maka dapat disusun cash flow dari semua pembiayaan yang dikeluarkan dan pendapatan yang diperoleh dari pembangunan revitalisasi Stadion Sukosari. Detail dari cash flow dapat dilihat dari lampiran. Berdasarkan analisis yang dilakukan, didapatkan Net Cash Flow pada akhir masa perencanaan pada tahun 2042 mendapatkan nilai sebesar Rp. 5.020.072.183. Sebagaimana dalam lampiran yang menunjukkan bahwa Stadion Sukosari diestimasikan dapat menghasilkan kas yang cukup besar sampai akhir tahun perencanaan, dan nilainya pertahun juga akan terus mengalami peningkatan.

Fisilibilitas Pembangunan dan Pengelolaan

Untuk menentukan tingkat kelayakan investasi revitalisasi Stadion Sukosari. Beberapa pendekatan yang dapat digunakan adalah sebagai berikut ini:

Benefit Cost Ratio

• B/C ratio = Social Benefit (B): Social Cost (C)
•    = 87.116.386.460,9 : 74.405.246.234,9
•    = 1,17

Rencana proyek revitalisasi Stadion Sukosari memiliki nilai Benefit Cost Ratio positif yakni sebesar 1,17 dan nilai B/C ratio lebih besar dari 1. Maka rencana Proyek Revitalisasi stadion adalah fisibel atau dapat dipertanggung jawabkan secara ekonomi.

Net Present Value

• RT/(1+i)t

Berdasarkan hasil perhitungan net cash flow terhadap diskon rate 6%, ditetapkan bahwa nilai dari NPV proyek stadion Sukosari menunjukkan hasil Rp13.253.804.741,-. Angka ini merupakan angka positif. Hal ini menujukkan bahwa investasi proyek pembangunan Stadion Sukosari layak dilakukan, dan layak dijalankan serta dapat dipertanggung jawabkan secara perkonomian.

Internal Rate of Return

IRR = lower discount rate + (NPV at lower % rate / distance between 2 NPV) * (Higher % rate - Lower % rate)

IRR = 10% + [1.712.627.118/(1.712.627.118- (-942.637.627)]*(11%-10%)

IRR = 10,65%

Melalui persamaan tersebut, nilai IRR yang dihasilkan adalah sebesar 10,65%. Nilai IRR yang dihasilkan ini masih diatas nilai BI Rate yang diterapkan dalam proses perhitungan kelayakan investasi revitalisasi Stadion Sukosari yakni sebesar 6%. Hal ini menandakan bahwa rencana pembangunan proyek ini efisien dan layak dilaksanakan.

Payback Period

-P + nt=1 = Cash flow = 0

Untuk menghitung pengembalian modal, dapat digunakan metode payback period ini. Dalam menjalankan metode ini, pertama kali yang dihitung adalah dengan menyusun cash flow. Kemudian dihitung berapa lama waktu yang diperlukan untuk mencapai nilai yang serupa dengan biaya investasi yang telah ditanam. Berdasarkan hasil perhitungan, diketahui bahwa payback period akan tercapai pada tahun ke 11.

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

1. Cash flow proyek rehabilitasi Stadion Sukosari terdiri dari pendapatan proyek, biaya investasi, biaya operasional, dan biaya proyek lainnya. Dalam menyusun cash flow proyek pembangunan Stadion ini menggunakan metode langsung, dengan cara melaporkan kelompok-kelompok penerimaan kas dan pengeluaran kas dari kegiatan operasi secara lengkap (gross) sekaligus dikelompokkan pada kegiatan investasi dan pembiayaan.

2. Nilai cost benefit ratio (CBR) proyek rehabilitasi Stadion ini adalah sebesar 1,17 > 1 maka dapat dikatakan proyek tersebut layak, karena manfaatnya lebih besar dari investasi yang dikeluarkan.

3. Nilai bersih atau net present value (NPV) dari aset proyek tersebut pada tahun terakhir usia proyek adalah sebesar Rp13.253.804.741,- yang berarti proyek tersebut layak dilaksanakan karena NPV nya lebih besar dibandingkan dengan biaya yang dikeluarkan selama pengerjaan proyek rehabilitasi tersebut.

4. Perhitungan nilai Internal Rate of Return (IRR) nya menunjukkan hasil yang lebih besar dari suku bunga acuan Bank Indonesia 6% yaitu sebesar 10,65%. Oleh sebab itu investasi pada proyek tersebut efisien dan layak dilaksanakan karena laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar daripada laju pengembalian investasi jika berinvestasi di tempat lain/ sektor lain.

5. Waktu pengembalian investasi (Payback Period) dengan menggunakan metode Simple Payback Period yaitu selama 11 tahun terjadi pada tahun 2029.

6. Ditinjau secara keseluruhan dari hasil evaluasi kelayakan finansial dengan beberapa metode: Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate Return (IRR), dan Payback Period (PP) menggunakan suku bunga acuan 6% pada kondisi normal, maka proyek rehabilitasi Stadion Sukosari layak dilaksanakan. Diperoleh nilai positif dari NPV sebesar Rp56.847.421.561,- >1 dengan CBR sebesar 1.17 >1, dan nilai IRR > suku bunga 6% (MARR) yaitu sebesar 10,65%.

DAFTAR PUSTAKA

Abdul Choliq dkk. 2004. Pengantar Manajemen. Yogyakarta : Penerbit Ombak.

Bambang Riyanto. 2004. Dasar -- Dasar Pembelanjaan Perusahaan. Yogyakarta : BPFC. Edisi ke 4.

Djarwanto Ps, 2003. Pokok-Pokok Analisa Laporan Keuangan, Yogyakarta: BPFE UGM.

Dunn, William N. (2003). Pengantar Analisis Kebijakan Publik. Yogyakarta: Gadjah Mada. University Press.

Ibrahim, Yacob. 2003. Studi Kelayakan Bisnis, Jakarta: Rineka Cipta.

Kasmir, 2003. Manajemen Perbankan, Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada.

Lawrence, Sarah and Daniel P. Mears. 2004. "Benefit-Cost Analysis of. Supermax Prisons," Urban Institute. Frank, Robert H. 2000

Nur, Indriantoro dan Bambang Supomo. 2002. Metodologi Penelitian Bisnis Untuk Akuntansi dan Manajemen, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta.

Radiks Purba. Analisis Biaya dan Manfaat. Jakarta: Rineka Cipta.

Zunan Ahsan Algony dkk, Studi Kelayakan Finansial pada Proyek Pembangunan Kawasan Pasar Terpadu Blimbing Kota Malang. Fakultas Teknik Sipil, Universitas Brawijaya, 2013.

https://id.wikipedia.org/