Kos Kamar Mandi Luar, Buka Segan Tutup Tak Rela

Di balik kekurangan, selalu ada kelebihan....

Latar belakang nasabah kami di kantor yang beraneka profesi, kadang jadi keuntungan juga buat saya. Paling tidak tahu seluk beluk usaha, selain dikenal dan mengenal banyak warga. Tak sedikit diantara mereka yang naik tingkat dari debitur menjadi sahabat bahkan orang tua. Apalagi telah sekian tahun interaksi itu terbangun. 

Beberapa bulan lalu, saya bertandang ke seorang customer yang punya usaha kamar kos. Di halaman depan tempat tinggalnya, terpampang sebuah spanduk kecil dengan tulisan : Cari kos? Masih ada kamar kosong. 

Tidak ada yang salah dengan info menjajakan kamar sewaan milik mereka. Cuma sedikit mengundang penasaran. Lantaran sudah hampir setahun selalu terus terpasang.

"Ndak ada yang mau. Mereka hanya mampir sebentar, lihat-lihat , terus pergi lagi. Soalnya kamar mandi di luar,"kata Pak Mail,sebut saja begitu nama nasabah itu, kala saya tanyakan apa penyebabnya.

Hmm...

Saya lalu meminta ijin untuk melihat-lihat sebentar kondisi aset usaha jasa penginapannya. Dibilang jelek sekali tidak, dikatakan bagus dan terawat juga terlalu berlebihan. 

Dengan bangunan berlantai keramik, dan lokasinya cukup strategis di tengah kota, rasa-rasanya cukup punya nilai jual.Apalagi harga sewanya dibanderol 500 ribu per bulan sudah terisi kasur beserta bantal dan guling, sebuah lemari, seperangkat meja dan kursi. 

Air selalu mengalir karena tuan rumah menyediakan PDAM dan air sumur dengan tenaga listrik sebagai pasokan alternatif. Ukuran kamar 3 m X 4 m, cukup baik untuk sirkulasi udara. 

Total ada 10 kamar dengan 6 kamar terisi, 4 kamar lain 'nggangur' selama lima bulan.Kadang juga ada peminatnya, namun hanya hitungan bulan, sang penghuni terakhir sudah migrasi ke lain tempat. Demikian penuturan sang empunya kos. 

Miris juga lantaran aset tak bergerak yang semestinya mampu menghasilkan profit bagi sang pemilik, malah ibaratnya terbengkalai. Padahal ngebangun nya dulu pake modal. Ada sejumlah uang yang dikeluarkan.

Meski jarang dilirik, ini 4 kelebihan dari kos kamar mandi luar yang bisa 'dijual'. 

Setelah inspeksi sebentar dari bilik ke bilik, saya lalu duduk di teras rumah nasabah. Kepikiran apa sih yang bisa digali untuk dikembangkan dari aset tersebut. Tentu sayang bila tak diberdayakan. Lagi pula usaha kos itu sifatnya awet. Investasi tahunan, bahkan bisa jadi sandaran di hari tua bagi pemiliknya atau dialih kelola ke anak cucu. 

Realitanya kini, jasa sewa tempat tinggal kamar mandi di dalam, lebih ngejual tuk menggaet peminat. Alasan privacy dan sejumlah pertimbangan lain, menjadi preferensi pencari kos. 

Namun kos kamar mandi luar, punya daya saing sendiri. Celah bisnis yang bisa di pasarkan oleh pemiliknya lantaran keunikannya itu. Apa saja?

1. Potensi tuk tindak kejahatan di kos kamar mandi luar, cenderung tak sebesar di kos kamar mandi dalam. 

Kita mungkin pernah membaca atau mendengar berita, tindak pembunuhan di kos dengan cara mutilasi tuk menghilangkan jejak. Secara logika, sangatlah sulit pelaku melakukan itu ibila indekos di kamar yang kamar mandinya di luar. 

Karena toilet digunakan secara kolektif dengan penghuni lain.Demikian juga potensi terlibat narkoba dan menjadi penggunanya. Apa berani penghuni kosnya ngisap dan nikmati racun narkotik, bila potensi terlihat dan terendus lebih besar. 

Mungkin ada satu dua, tapi jumlah pelaku kejahatan cenderung lebih banyak pada mereka yang sewa penginapannya privacy, termasuk pada tipe kos kamar mandi dalam. Alasannya siapa juga yang tahu di kiri kanan. 

Apalagi tampilan depan kos model umumnya bersekat pembatas, yang secara tersirat menyampaikan pesan : kamarmu dengan kebebasan mu, kamarku dengan kebebasan ku. 

Biasanya malah sudah kejadian, baru diketahui tetangga kamar sebelah.

2. Kos kamar mandi dalam, cenderung bisa berubah fungsi jadi tempat 'eksekusi seks bebas, liar dan tak terkontrol'

Sebagai orang dewasa, tentu kita mengerti bahwa aktifitas hubungan intim sangatlah rahasia dan tersembunyi. Tak masalah bila pasangan suami istri yang statusnya legal secara hukum, tinggal di kos kamar mandi dalam. Tak ada larangan secara hukum. 

Namun berkaca dengan realitas sekarang, tak sedkit kos kamar mandi dalam, jadi ajang uji coba ngelakuin seks atau semi seksual semacam grepe atas bawah. 

Perempuan bawa laki orang masuk, laki-laki ajak cewek hip hop dalam kosan. Mau membersihkan tubuh sehabis aktifitas seksual, sudah tersedia fasilitas kamar mandi dalam. Ndak ada yang tau, bahkan kadang sudah jadi rahasia tak tersembunyi. 

Lambat laun, kos -kosan kamar mandi dalam, menyandang status tambahan sebagai lokasi teraman aktifitas seksual tidak legal. Cewek orderan lebih murah tinggal di kos kamar mandi luar dibanding sewa apartemen atau kontrak rumah

Pria haus seks lebih mudah gonta ganti pasangan tuk ngamar di kosan kamar mandi dalam dibanding di hotel yang bayarnya mahal, tapi cuma pake jam -jam an. 

Miris memang, tapi realitas dan faktanya, tak sedikit yang demikian. Mau kota besar kota kecil, sami mawon bodo wae. Faktor pencetusnya salah satu karena tempatnya mendukung, apalagi hujan -hujan begini. Alamak!! 

3. Kos kamar mandi luar cenderung lebih murah 

Ini pertimbangan logis. Masalahnya apakah pasar masih berpihak pada kosan model begini? Kalau dibilang tidak ada yang kepengen, rasanya terlalu berlebihan. Karena secara tingkat penghasilan, tak semua warga mampu mengkakses tuk sewa kos kamar mandi dalam.

Yang butuh sewa penginapan, tak hanya kakak -kakak mahasiswa. Para buruh dan pekerja pabrik, dan mereka yang secara struktur penghasilan tak sanggup mbayar, cenderung akan memilih kos kamar mandi luar. 

Ramah di kantong, karena privacy bisa jadi bukan yang utama bagi kalangan seperti mereka. 

4. Melatih tanggung jawab bersama membersihkan kosan dan mengakrabkan antar penghuni yang beragam. 

Sederhananya, sejumlah ruangan di gunakan bersama. Misalnya ruang masak (dapur). Semua kompor penghuni ada di sana.Udahannya ngumpul bersama kala memasak, meski masaknya mungkin juga cumi mi rebus dicampur telur. Kalo ngga ada bumbu dapur pun,bisa sekalian minta milik teman. 

Setali tiga uang sama kamar mandi.Meski tersedia beberapa bilik, dan bebas pakai yang mana aja, namun tanggung jawab kebersihan dan perawatan jadi tanggung jawab bersama. Seperti hal nya dapur, ruang tamu, dan fasilitas lain yang tersedia. 

Bila ada salah satu penghuni yang sakit, atau depresi hingga berkeinginan bunuh diri, sangatlah mungkin diketahui lebih awal dan disadari oleh penghuni lain. 

Lha gimana ngga? Mau masak orangnya ke dapur, mau ke kamar mandi akan terlihat oleh tetangga kiri dan kanan. Kalo kamar mandi dalam, misal niat gantung diri juga, potensi nya lebih besar tak diketahui tetangga sebelah.Ini sekadar contoh aja, yang memang sudah pernah kejadian juga. 

Bila buka segan tutup tak rela, bagaimana memasarkan kosan model begini agar laku ?

Punya nasabah loyal dan punya usaha, itu kesempatan baik juga tuk belajar bisnis. Maksudnya, kendati saya tak memiliki usaha seperti mereka, namun bisa belajar sesuatu dari pelaku usahanya sendiri , yang sudah menekuni bertahun-tahun.

Jadi seraya duduk dengan Pak Mail di teras depan rumahnya, saya kepikiran beberapa hal yang bisa dilakukan. Ini cuma pemikiran sederhana, yang mendadak muncul di kepala. 

1. Kos kamar mandi luar, dengan sejumlah kamar, dapat ditawarkan pada perusahaan kanvasing lintas pulau lintas kabupaten lintas provinsi. 

Kita tau di Indonesia, banyak perusahaan kanvasing yang melayani disribusi barang dan jasa. Mereka bepergian lintas wilayah dengan berkendara membawa produk dan menyambangi konsumen atau suppliernya. Selain sopir, biasanya kendaraan kanvasing mereka juga terisi beberapa karyawan. 

Contohnya di area Bali Nusa Tenggara, yang berdekatan tiga propinsi yakni Bali, NTB,dan NTT. Teramat sering para pelintas kanvasing. Mengapa tidak dicoba langsung mengajukan penawaran kerja sama dengan perusahan nya, agar pegawai kanvasingnya saat bertugas, bisa menginap di tmpat sang pemilik kos. 

Berikan harga lebih murah sedikit dari rata-rata biaya sewa per malam per hari dibandingkan usaha penginapan sejenis yang berdekatan lokasi atau dalam satu kabupaten (atau satu kecamatan). Logikanya adalah para karyawan kanvasing hanya menginap sekian hari karena fokus mereka ke pekerjaan, bukan privacy. Ibaratnya cuma mampir semalam atau sehari. 

Tapi dengan kerja sama seperti itu, tentu dalam sebulan, ada beberapa kali kanvasing (biasanya terjadwal), sehingga akan selalu dimanfaatkan. Keuntungan bagi perusahaan kanvasing, biaya operasional penginapan yang keluar akan lebih rendah karena kesepakatan bersama dengan manajemen perusahaan tersebut. 

2. Nilai jual dari tipe dan bentuk kosannya, cenderung mengikuti pemodelan asrama pelajar era jadul

Ini salah satu nilai lebih yang dapat dipasarkan tuk menarik minat calon penghuni. Di jaman dulu, dari tontonan yang kita lihat, atau di era 80 hingga 90 an akhir, betapa banyak kosan dengan kamar mandi luar, laris manis di pasaran. Mayoritas penghuninya adalah kumpulan para pelajar luar daerah yang datang tuk studi atau para mahasiswa perantau. 

Entah sendiri atau membentuk koloni,tinggal bersama dan berbaur dalam lokasi penginapan yang sama. Cara ini bisa di coba terapkan dengan cara mendatangi langsung daerah (bisa kecamatan/desa), yang nanti anak-anaknya akan sekolah atau kuliah ke kota dimana pemilik kos nya punya usaha penginapan model kosan kamar mandi dalam. 

Catatannya, mungkin adalah, tawarkan lebih dahulu ke calon peminat yang cowok,dibanding yang cewek. Karena biasanya anak laki ngga terlalu privacy - privacy banget, apalagi tinggal bersama dengan teman-teman yang berasal dari satu daerah atau satu desa yang sama. 

Dibanding anak perempuan pelajar (mahasiswa baru), yang berdasarkan pengamatan, cenderung mau ngekos kamar mandi luar asalkan semua kamarnya cewek semua...hehe. 

Cara lain dengan strategi ini, adalah memberdayakan anak -anak pelajar /mahasiswa yang ngekos di tempat pemilik,untuk membantu merekomendasikan pada adik adik nya yang berasal dari tempat yang sama.

Tentunya kesan dan pengalaman positif juga harus didapatkan penghuni sebelumnya agar lebih mudah mengajak calon penghuni baru.

3. Merenovasi dengan menambahkan kamar mandi dan dapur pada setiap kamar yang ada. 

Bila anggaran cukup dan tersedia, bisa melakukan ini. Resikonya sudah pasti harus dikosongkan semua, lalu ambil waktu, paling lama 30 hari tuk bikin tambah ganteng dengan tambahan ruangan privacy itu. 

Pertimbangan dengan cara ini, selain modal dana, adalah bentuk kosan yang sudah terlanjur di bangun. 

Umumnya, kosan kamar mandi luar, berdasarkan pengamatan, model nya ada 3 macam: dibuat berderet, dibangun berlantai (ada lantai 1, lantai 2, dan seterusnya), dan yang model rumahan. 

Tipe model berderet, kayaknya sedikit lebih mudah membongkar dan merenovasi tambahannya, dibanding tipe rumahan. Paling banyak bongkarannya sudah pasti yang bangunan lamanya berlantai. Logsnya juga makin banyak dibongkar-bongkar, makin banyak anggaran yang dikeluarkan. Jadi cobalah mempertimbangkannya juga. 

Bila dana tersedia, dan si empunya kosan kamar mandi luar bisa menghitung biaya renovasi plus tukangnya, dan setelah terbangun akan bisa balik minimal BEV (break even point) dalam sekian tahun ke depan, tak ada salahnya dicoba. Karena usaha penyewaan kos itu sifatnya investasi jangka panjang. 

Hanya sekedar berbagi, 

Salam Bulan Desember, mendung berarti hujan...hehe:)

Sumbawa NTB, 17/12/2020