Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum

"Pengadaan tanah merupakan kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak". Sementara itu yang dimaksud dengan "Kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya suatu kemakmuran rakyat". Istilah pengadaan tanah menggantikan hal tentang "pencabutan hak atas tanah atau pembebasan tanah" pada masa sebelumnya, yang diatur dengan suatu ketentuan setingkat UU dan Peraturan Menteri Dalam Negeri. Proses pembebasan tanah bukan hal yang mudah untuk dilakukan dan memerlukan waktu yang cukup lama karena kompleksitas potensi permasalahan. Sementara itu istilah "pengadaan tanah" diatur dengan peraturan setingkat UU, Keputusan Presiden, dan Peraturan Presiden. Presiden yang paling memiliki kewenangan apakah suatu lokasi tanah akan digunakan untuk kepentingan umum atau tidak setelah mendapatkan pertimbangan Menteri Dalam Negeri. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum ini juga sangat relevan dengan UU Pokok Agraria (UUPA) tentang fungsi sosial tanah bahwa yang mana jika dalam keadaan terpaksa pemerintah bisa mengambil atau menguasai tanah dalam rangka kepentingan umum. Meskipun dalam pemberian "Hak Milik" atas tanah memiliki hak turun temurun dan paling kuat namun jika kepentingan umum menghendaki maka hak milik yang kuat tersebut bisa hapus, demi kepentingan kebersamaan bangsa dan negara. 

Ada tahapan-tahapan yang harus dilakukan dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum ini, yang meliputi perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil kepada pihak atau instansi yang membutuhkan. Bagi instansi yang memerlukan tanah untuk kepentingan umum harus berdasarkan pada rencana tata ruang wilayah dan prioritas pembangunan yang dicanangkan oleh pemerintah. Pengadaan tanah harus benar-benar dimaksudkan untuk kepentingan umum yang dituangkan dalam rencana pengadaan tanah oleh instansi terkait. Hal ini kadang juga mendapat kritik dari masyarakat sekitar lokasi pada masa sebelumnya, apakah tanah yang dibebaskan benar-benar untuk kepentingan umum, atau untuk kepentingan pihak lain. Sehingga polemik tentang untuk kepentingan umum ini masih kadang terjadi jika suatu lokasi akan dibebaskan untuk proyek kepentingan umum.

Hal yang sangat penting dalam pengadaan  tanah untuk kepentingan umum ini adalah kelayakan lokasi, untuk memastikan bahwa lokasi yang ditarget sesuai dengan pembangunan yang akan dibuat. Jika lokasi yang ditarget sudah tepat, selanjutnya adalah perkiraan biaya yang diperlukan untuk ganti kerugian tanah. Selain lokasi yang tepat, juga sangat perlu dilakukan analisa dampak lingkungan dan dampak sosial.

Apakah dengan diadakannya pembangunan di lokasi tertentu dapat merusak lingkungan, misalnya akan berdampak resiko bahaya banjir atau tanah longsor. Juga dampak sosial yang akan terjadi, dengan pengadaan tanah di lokasi tertentu maka warga yang mendiami lokasi tersebut akan terkena dampak penggusuran, sejauh mana kerugian sosial yang akan terjadi. Analisa dampak lingkungan ini kadang dilakukan kurang cermat sehingga menimbulkan dampak buruk di belakang hari setelah proyek di lakukan, padahal analisa dampak buruk lingkungan harus dilakukan sebelum proyek dilakukan. Termasuk di dalamnya analisa dampak lalulintas, kemacetan parah di Tol Cipali Brebes pada masa lebaran 2016 merupakan salah satu contoh betapa pentingnya analisa dampak lalu lintas. Analisa kebijakan publik juga sangat  penting guna melihat seberapa manfaat yang bisa diperoleh dari suatu kebijakan yang diambil pemerintah untuk suatu proyek, kendala-kendala yang akan dihadapi, dampak yang akan ditimbulkan dengan adanya suatu proyek.

tanah2-59a0f08e1772b02cc60e1552.jpg

Pendataan awal sangat penting dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum, untuk mengetahui siapa saja yang memiliki hak atas objek tanah yang akan dibebaskan untuk kepentingan umum. Di sini yang paling rumit, karena di dalamnya ada tanah milik adat, tanah wakaf, tanah kas desa, tanah yang masih dalam sengketa, tanah yang tidak diketahui keberadaan pemiliknya. Segudang permasalahan sangat dimungkinkan ketika mendata siapa-siapa yang berhak terlebih jika lokasi merupakan kawasan yang padat pendunduk dan areal yang dibebaskan cukup luas. Semakin banyak pemilik hak untuk lahan yang akan dibebaskan, maka proses tahapan awal pengadaan tanah untuk kepentingan umum akan semakin memakan waktu yang  lama. Proses pembebasan lahan merupakan kendala utama yang dihadapi dalam proyek pengadaan infrastruktur, sehingga ketika permasalahan terkait pengadaan tanah tersebut tidak kunjung selesai menyebabkan progress proyek menjadi terkatung-katung.

Belum lagi di atas tanah tersebut terdapat berbagai jenis aset yang dimiliki pemilik yang dianggap memiliki nilai ekonomis, seperti bangunan, tanaman produktif, sehingga harus diperhitungkan pula nilai ganti ruginya. Jangan sampai untuk bangunan yang identik dengan luasan yang sama namun nilai ganti rugi nya terjadi perbedaan yang significant sehigga menimbulkan sumber konflik baru. Sehingga dalam pendataan awal ini harus cermat, dan memerlukan waktu yang cukup lama untuk melengkapi datanya.

Setelah selesai pendataan awal, pihak yang berhak biasanya diundang untuk sosialisasi tentang rencana pengadaan tanah untuk pembangunan. Pada tahapan ini cukup sulit karena akan ada pihak yang keberatan dengan rencana pembebasan tanah di suatu lokasi. Untuk keberatan ini menjadi pertimbangan apakah pembangunan di lokasi tertentu dapat dilanjutkan atau tidak. Dalam prakteknya sangat jarang pada tahap sosialisasi ini semua dapat berjalan dengan mulus, biasanya akan ada keberatan-keberatan terutama mengenai nilai ganti rugi per meter. Sehingga pada tahap sosialisasi ini memberikan kesempatan kepada para pemegang hak untuk menyampaikan uneg-uneg atau keberatan terhadap rencana proyek yang berdampak pada lahan tanah yang dimiliki.

tanah3-59a0f0b904ca241134327292.jpg

Untuk penetapan lokasi ini melibatkan tim yang berasal dari Pemerintah Daerah juga Badan Pertanahan Nasional untuk pembentukan panitia pengadaan ini dilakukan oleh Gubernur/Bupati/Walikota sangat tergantung dari wilayah yang akan dibebaskan untuk "ketua pelaksana" pengadaan tanah dipercayakan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, jika lokasi sudah diterima dan ditetapkan maka hasilnya akan diumumkan kepada masyarakat melalui media cetak maupun media elektronik tentang rencana pembangunan di lokasi tertentu. Pengumuman dilakukan setelah keberatan-keberatan dari masyarakat sudah tidak ada lagi. Namun pada prinsipnya bahwa pengadaan tanah untuk kepentingan umum ini didasarkan pada pemberian ganti rugi yang layak bagi para pemegang hak, benar-benar digunakan untuk kepentingan umum, tidak ada alternatif lokasi lain, dan dilakukan berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Hal yang sangat sensitif hal pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah penentuan harga per meter untuk ganti rugi. Kebanyakan pemilik tanah akan meminta ganti rugi disesuaikan dengan harga di sekitarnya yang cenderung naik. Sentimen positif biasanya akan terjadi ketika di suatu lokasi akan dibangun infrastruktur, harga tanah di sekitarnya merangkak naik. Hal inilah yang akan dijadikan patokan bagi pemilik tanah untuk meminta ganti kerugian. Sesuatu menjadi lebih sulit lagi jika sentimen kenaikan harga menjadi sangat fantastis, lebih-lebih jika para spekulan tanah mulai bermain di sekitar areal proyek. Sehingga perlu ada terobosan agar proses pembebasan ini lebih cepat sehingga harga tanah tidak terlanjur naik, misalnya proses pembayaran lebih dipercepat dengan membuat kesepahaman dengan para operator proyek. Pada masa sebelumnya ganti rugi didasarkan pada NJOP setempat, jika tidak bisa diterima maka lokasi pembangunan bisa memilih tempat lain, namun jika betul-betul sangat dibutuhkan untuk kepentingan umum maka ganti rugi ditetapkan oleh panitia pengadaan berdasarkan NJOP dan uang ganti ruginya dititipkan pengadilan. Pada prinsip nya nilai ganti rugi untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum harus dilakukan secara layak dan adil, akan lebih baik jika nilai ganti ruginya di atas nilai NJOP. Permasalahan nilai ganti rugi per meter tanah merupakan permasalahan klasik dalam pengadaan tanah sehingga perlu penyempurnaan untuk mekanisme penentuan nilai ganti rugi tersebut sehingga pemilik tanah bisa menerima. Selain itu untuk memperkecil potensi permasalahan yang ada dengan melakukan "mitigasi resiko" antara lain pengkajian yang akurat tentang penetapan lokasi dan koordinasi/pendekatan yang baik dengan pemilik lahan.

tanah4-59a0f1081772b031d5246182.jpg

Untuk nilai ganti rugi per meternya , tim pengadaan menetapkan nilai berdasarkan penilaian dari jasa penilaian atau penilai publik. Namun demikian "jasa penilai publik" ini untuk beberapa daerah / kota kecil sulit untuk didapatkan sehingga juga menjadi salah satu kendala dalam menentukan nilai ganti rugi, mau tidak mau penitia pengadaan tanah harus mencari jasa penilai publik dari kota lain. Untuk jasa penilaian dengan nilai Rp 50 juta maka untuk penunjukannya harus menggunakan pascakualifikasi. Namun perlu diingat bahwa penilai publik ini akan mendasarkan nilai tanah berdasarkan data pembanding dari sekitar tanah yang akan dibebaskan, sehingga sangat mungkin hasil penilaian tanah per meter akan mengalami kenaikan secara significant karena harga tanah di sekitar lokasi juga cenderung naik. Namun harus dipastikan bahwa tidak ada kepentingan apapun terhadap "opini nilai" yang diberikan oleh jasa penilai publik, biasanya opini nilai yang diberikan berupa "nilai penggantian wajar".  Jika di atas tanah terdapat bangunan dan atau tanaman yang memiliki nilai ekonomis juga harus diperhitungkan untuk ganti rugi bagi pemegang hak tanah. Namun nilai ini harus disepakati oleh para pemilik tanah dalam musyawarah yang mengundang semua pihak yang berhak atas tanah yang akan dibebaskan. Jadi musyawarah sangat penting dalam proses pengadaan tanah karena semua pihak duduk bersama untuk mendapatkan kesepakatan, khususnya untuk nilai ganti kerugian. Jika ada kesepakatan antara pemilik hak dan tim pengadaan maka harus dituangkan dalam berita acara kesepakatan pemberian ganti rugi.  Jika tidak terjadi kesepakatan mengenai nilai ganti rugi, maka keberatan dapat diajukan kepada Pengadilan Negeri setempat. Jika pemegang hak masih belum puas dengan nilai ganti rugi sesuai penetapan PN maka bisa mengajukan "banding" ke Mahkamah Agung (MA). Namun jika sengketa yang terjadi tentang "penetapan lokasi" bukan tentang ganti rugi maka masuk ranah kewenangan Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN). Penyelesaian secara "litigasi' atau melalui jalur pengadilan ini merupakan upaya akhir yang bisa dilakukan, namun lebih baik jika diselesaikan secara kesepakatan damai atau melalui jalur mediasi. 

Selanjutnya Pengadilan Negeri akan memutuskan besarnya nilai ganti rugi yang pantas untuk tanah yang akan dibebaskan. Nilai ganti rugi yang tidak sesuai ini menjadi permasalahan umum yang sering terjadi ketika pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Pemilik tanah biasanya menuntut nilai yang lebih tinggi karena transaksi tanah di lokasi yang berdekatan harganya sudah naik. Sehingga putusan pengadilan menjadi jalan terakhir untuk penentuan harga ganti kerugian tanah. Namun sebenarnya komunikasi dan negosiasi yang baik menjadi hal yang sangat penting antara panitia pengadaan tanah untuk kepentingan umum dengan para pemilik tanah. Dengan komunikasi penjelasan dan harga yang pantas/layak biasanya pemilik tanah akan menerima dengan legowo tanah miliknya diambil untuk kepentingan umum. Jalan penyelesaian melalui pengadilan merupakan jalan terakhir saja jika segala upaya komunikasi negosiasi telah dilakukan namun tidak berhasil, apalagi jika ganti rugi yang akan diberikan sudah cukup layak untuk harga pasar setempat. Bagi pemilik tanah yang bersikeras kekeh mempertahankan tanahnya untuk kepentingan umum biasanya ada sanksi sosial, lahan nya akan dibiarkan begitu saja sementara lingkungan sekitarnya sudah berubah menjadi sarana kepentingan umum. Memang perlu ada terobosan dari pemerintah untuk mengupayakan agar pembebasan tanah khususnya untuk pembayaran dapat dipercepat sehingga harga tanah di sekitar lokasi tidak terlanjur naik yang menjadi salah satu sumber masalah konflik terkait pengadaan tanah. Jika berdasarkan verifikasi data secara administratif dan legalitas dapat dibuktikan bahwa seseorang sebagai pemegang hak atas tanah atau ahli warisnya, maka hendaknya pembayaran ganti kerugian dapat dicairkan di tahun berjalan sehingga dapat mempercepat proses pembebasan tanah. Untuk tanah wakaf dan tanah kas desa, karena merupakan fasilitas sosial maka penggantiannya hendaknya bukan dalam bentuk uang namun dalam bentuk tanah/bangunan yang sebanding nilainya dengan yang dibebaskan. Pembangunan infrastruktur untuk kepentingan umum memang sangat mendesak untuk segera diadakan mengingat di beberapa daerah fasilitas infrastrukturnya masih sangat memprihatinkan sehingga menjadi prioritas dalam program pembangunan.