Hak Atas Tanah pada Ruang Atas Tanah (RAT) dan Ruang Bawah Tanah (RBT)

Hak Atas Tanah pada Ruang Atas Tanah (RAT) dan Ruang Bawah Tanah (RBT) diatur secara koprehensif dalam Pasal 74 hingga 83 dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 (PP 18/2021) Pengaturan ini bertujuan untuk mengoptimalkan penggunaan ruang vertikal dalam pembangunan perkotaan yang semakin padat.
Ruang Atas Tanah (RAT) sendiri merupakan ruang yang berada di atas permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu. Penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya terpisah dari bidang tanah di permukaan. Sedangkan Ruang Bawah Tanah (RBT) merupakan ruang yang berada di bawah permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu. Penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya juga terpisah dari bidang tanah di permukaan.
Kepada RAT dan RBT, dapat diberikan beberapa jenis hak, antara lain Hak Guna Bangunan (HGB) yang merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau tanah hak orang lain, Hak Pakai (HP) yang merupakan hak guna menggunakan tanah milik negara atau tanah hak orang lain sesuai dengan peruntukannya serta yang terakhir merupakan Hak Pengelolaan (HPL) atau hak untuk mengelola tanah milik negara dengan kewenangan tertentu. Pemberian hak atas RAT dan RBT dilakukan setelah ruang tersebut dimanfaatkan dan berdasarkan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Selain itu, pemberian hak atas RBT harus mempertimbangkan kesesuaian dengan rencana tata ruang dan tidak mengganggu kepentingan umum atau pemegang hak atas tanah di permukaan.
Pemegang HPL pada RAT dan RBT memiliki kewenangan untuk menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang, menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian ruang untuk kepentingan sendiri atau bekerja sama dengan pihak ketiga, menentukan tarif dan menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan dari pihak ketiga sesuai dengan perjanjian pemanfaatan HPL, serta melakukan penyerahan pemanfaatan bagian ruang kepada pihak ketiga melalui perjanjian pemanfaatan ruang. Kewenangan ini bertujuan untuk memberikan fleksibilitas dalam pengelolaan ruang vertikal guna mendukung pembangunan yang efisien dan terencana.
Pengaturan mengenai hak atas tanah pada RAT dan RBT dalam Pasal 74 hingga 83 PP 18/2021 memberikan landasan hukum yang jelas untuk pengelolaan ruang vertikal. Dengan adanya ketentuan ini, diharapkan dapat tercipta pembangunan perkotaan yang lebih efisien, terencana, dan berkelanjutan, serta meminimalkan potensi sengketa terkait penggunaan ruang vertikal.