Mengenal GSB Dalam Persoalan Yai MIM dan Sahara

Persoalan antara Yai MIM dan Sahara di lingkungan RT 09/RW 09 kelurahan Merjosari, kecamatan Lowokwaru, kota Malang, provinsi Jawa Timur memang cukup menarik disimak dari sisi keagrariaan serta aturan dalam mendirikan bangunan.  Tanpa mesti menyampuri persoalan yang terjadi diantara keduanya, tidak ada salahnya kita mesti memahami istilah pertanahan dan syarat-syarat mendirikan bagungan yang tidak terlepas dari aturan jaranya dari median jalan, ataupun garis akhir jalan. 

Setelah ditelusuri dari beberapa sumber yang tersedia di website, lingkungan tempat terjadinya konflik yang cukup kompleks antara Yai MIM dengan Nyonya S, serta menyeret juga pengurus organisasi kemasyarakatan disana seperti Rukun Tetangga (RT), kami menemukan bahwa rumah Yai MIM dan Nyoya S berada dalam jalan Joyo Grand, Komplek Depag III Atas, kelurahan Merjosari, kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Hal ini dapat diketahui dari sebuah iklan penjualan tanah pada link https://www.facebook.com/commerce/listing/1274126570696276, yang dimuat oleh sebuah akun Facebook bernama Doni Hartono di grup Pasar Property Malang pada tanggal 17 September 2024. Iklannya menyebutkan: "Dijual tanah kavling 198 m2 (SHM) di Jl. Joyo Grand Komplek Depag III Atas, Merjosari, Lowokwaru, Kota Malang. Jalan akses mobil."  

Dalam informasi yang dishare oleh akun facebook tersebut, didapati nomor NIB tanah dimaksud adalah 04740 sebelah kanan sempadannya (jika menghadap jalan yang dipersoalkan adalah NIB 04741, maka NIB rumah Yai MIM adalah 04742. Saat dilakukan pengecekan data pada website Bhumi ATR/BPN serta aplikasi Sentuh Tanahku, bidang tanah dengan NIB 04742 seluas 160 meter persegi. Untuk tanah Yai MIM yang identik sama dengan NIB 04742 menurut salah satu sumber, di facebook Cahyono Tonny, luas tanah bu Ros sekitar 192 meter persegi tercatat di dalam sertifikatnya (menurut akun ini merupakan pengakuan dari ibu Ros). Link kisahnya pada https://www.facebook.com/groups/Viralmedsosindonesia/posts/2211876319307306/. Jika hal tersebut benar, maka terjadi pengurangan luasan sekitar 32 meter persegi yang dipergunakan untuk fasilitas umum berupa jalan.  

NIB Tanah (Nomor Indikasi Bidang) diatur dalam UU Cipta Kerja Nomor 11 Tahun 2020, beserta peraturan pelaksananya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 yang mengatur sistem elektronik dalam pendaftaran tanah. NIB Tanah berfungsi sebagai identitas unik dan digital untuk setiap bidang tanah terdaftar, yang semakin penting dengan adopsi sertifikat tanah elektronik. 

Setelah mengetahui letak bidang tanah, dan saat hendak mendirikan bangunan, kita mesti mengetahui juga, berapa meter lebar jalan lingkungan yang ada dalam wilayah kavling yang akan kita beli. Diambil dari cerita Yai MIM di beberapa media sosial yang tersebar, serta dalam historis peta, seperti Google Earth, Yai MIM sepertinya membeli kavlingan tanah, lalu kemudian dibangun rumah diatasnya. Dapat diartikan bahwa, rumah Yai MIM tidak dibangun oleh developer, sehingga yang harus dipahami lebih lanjut adalah, ketika persil tanah induk dikavling menjadi beberapa persil tanah pecahan, maka dalam peta Surat Hak Milik (SHM) semestinya sudah dalam bentuk kavling-kavling tanah berikut juga dengan akses fasilitas umumnya berupa jalan. Nah, ketika jalan ini sudah ada dengan lebar dan panjang tertentu, terhadap Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau sekarang disebut dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), akan terdapat persyaratan jarak dengan median jalan atau juga garis sempadan bangunan. 

Misalnya jika jalan di depan rumah Yai MIM memiliki lebar 3,5 meter, maka untuk gambar teknis Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah sekitar 1,75 meter atau setengah dikalikan dengan lebar jalan. 

Menurut Peraturan Daerah (Perda) Kota Malang Nomor 1 Tahun 2012 tentang Bangunan Gedung, yang menggantikan Perda Kota Malang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung, disebutkan bahwa Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah garis pada kapling yang ditarik sejajar dengan garis as jalan, tepi sungai, atau as pagar dan merupakan batas antara bagian kapling yang boleh dibangun dan yang tidak boleh dibangun.  

 Lalu apa itu Sempadan? Dalam penjelasan Pasal 13 ayat 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung disebutkan bahwa, Yang dimaksud dengan garis sempadan adalah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas tepi sungai/ pantai, jalan kereta api, rencana saluran, dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi. GSB sebagaimana dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunandan Lingkunganbagian III huruf C merupakan aturan yang harus dikeluarkan oleh Penguasa Wilayah (Gubernur/Bupati/Walikota) dan wajib dipatuhi oleh segenap komponen masyarakat sesuai dengan visi pembangunan di wilayah tersebut.

Jika melihat luas tanah yang dimilik oleh Yai MIM sekitar 160 meter persegi, maka sesuai dengan pasal pasal 14 ayat c dan d Perda kota Malang No. 1/2012 berbunyi:

c. Bentuk rumah kecil/Rumah Sederhana (RS) 80 m (delapan puluh meter persegi) sampai dengan 300 m(tiga ratus meter persegi) dengan garis sempadan bangunan 3(tiga) meter sampai dengan 4 (empat) meter dan rumija - ruang milik jalan - 4(empat) meter sampai dengan 8 (delapan) meter; 

d. bentuk rumah kampung/Rumah Sangat Sederhana (RSS) antara 50 m(lima puluh meter persegi) sampai dengan 150 m(seratus lima puluh meter persegi) dengan garis sempadan bangunan lebih kecil atau sama dengan 2 (dua) meter dan rumija lebih kecil atau sama dengan 3(tiga) meter dan lebih besar atau sama dengan 1 (satu) meter;

Selain GSB, ada lagi yang namanya GSJ yaitu Garis Sempadan Jalan. GSJ dapat ditandai dengan pagar  paling tinggi maksimal 2,5 meter, sesuai dengan pasal30 ayat 1 yang berbunyi;"Dalam hal pemisah berbentuk pagar maka tinggi pagar pada GSJ dan antara GSJ dan GSB pada bangunan rumah tinggal maksimal 2,5(dua koma lima) meter diatas permukaan tanah dan untuk bangunan bukan rumah tinggal termasuk untuk bangunan industri maksimal 2,75(dua koma tujuh lima) meter diatas permukaan tanah pekarangan."

Bisa jadi yang dimaksud Yai MIM tentang tanahnya yang "dihibahkan" merupakan jumlah yang diberikan bagian dari 160 meter persegi dikurangi sekian meter persegi untuk jalan umum (penambahan berikutnya setelah 3,5 meter jalan yang sudah ditetapkan). Mengingat GSB bangunan hook yang berada disebelah kanan rumah Yai MIM (jika menghadap jalan), sudah pasti berbeda dengan GSJ Yai MIM yang kelihatan sejajar dengan GSB rumah yang berada di hook jalan. Karena rumah hook tersebut akan dikenai 2 GSB; sisi depan dan samping. Layaknya, ATR/BPN kota Malang turun dan melakukan tata batas ulang guna menyelesaikan permasalahannya ini.