Investasi Properti Dengan Beli, Imbu(Simpan) dan Jual - Properti perumahan, generasi orangtua kita lebih mengenal dengan sebutan rumah KPR atau rumah BTN.
Awalnya perbankan yang melayani kredit rumah tinggal atau hunian bagi masyarakat umum masih sebatas bank BTN, rata-rata berjangka waktu antara 10 sd 15 tahun.
Sejarah perumnas BTN dimulai sekitar tahun 1974 bersamaan dengan ditetapkannya Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional(Perum Perumnas) dan bank BTN oleh pemerintah sebagai bank yang melayani KPR rumah murah dan layak huni bagi rakyat.
Seiring berjalannya waktu, pengembang perumahan tidak hanya dikelola oleh Perum Perumnas saja. Pengembang atau developer swastapun turut andil dalam penyediaan properti bagi masyarakat umum, bahkan tidak terbatas hanya rumah hunian atau rumah tinggal.
Varian propertipun semakin beragam dari rumah tinggal berbagai tipe hingga penyediaan properti dalam bentuk apartemen, ruko, rukan, office, gudang, dan tanah siap bangun atau kavling.
1. Landed House (Rumah Tapak)
Kota-kota besar dengan padat penduduk dan mobilitas warganya yang beragam, dan ketersediaan lahan di daerah penyangga yang masih cukup luas dengan harga yang masih terjangkau. Sehingga masih dimungkinkan untuk menyediakan hunian rumah tapak yang menjadi pilihan utama masyarakat dalam memilih rumah tinggal maupun untuk tujuan berinvestasi.
Landed house, dalam memilih rumah tapak tetap harus mempertimbangkan banyak hal. Tentang dimana lokasi, dimensi rumah, row jalan, kualitas bahan bangunan, kredibiltas pengembang, legalitas rumah, tentang budget dan masih banyak lagi yang harus dipikirkan.
Memilih rumah sama dengan memilih lingkungan (sosial) yang cocok dengan karakter kita.
2. Apartemen
Merupakan tempat tinggal yang tumbuh secara vertikal. Pengelolaan sebuah apartemen dilakukan oleh manajemen tersendiri dengan menyediakan serta fasilitas pendukungnya.
Karena tujuan kepemilikan apartemen adalah kepraktisan, dekat dengan lokasi aktifitas sehari-hari seperti tempat kerja, tempat kuliah, yang didukung dengan tenant-tenant yang mempermudah pemenuhan kebutuhan sehari-hari.
Apartemen banyak diminati generasi milenial dan generasi zilenial karena serba praktis dan tidak merepotkan.
3. Ruko
Rumah toko, sebuah rumah tinggal yang sekaligus dapat dipergunakan menjadi rumah tempat usaha atau bahkan kantor. Selain perijinan ruko yang lebih kompleks, lokasi ruko yang strategis berada di jalan raya menjadikan harga ruko menjadi sedikit lebih mahal dibandingkan dengan rumah hunian.
4. Gudang
Seringkali komplek pergudangan berada di area industrial estate, dekat dengan bandara, pelabuhan, akses pintu tol atau berada di perbatasan kota.
Untuk menjadi perhatian apabila hendak melakukan pembelian gudang, hal utama yang harus diketahui apakah pembangunan gudang sudah termasuk perijinan industri atau tidak.
5. Kavling
Kavling atau tanah siap bangun, artinya pembelian dalam bentuk tanah yang nantinya akan kita bangun sesuai dengan selera dan budget kita.
Sekarang ini di beberapa kota/kabupaten untuk persyaratan pembukaan lahan kavling siap bangun oleh developer lahan kavlingan sudah mulai diatur kembali oleh otoritas wilayah.
Persyaratan hampir disamakan dengan developer perumahan, baik terkait dengan luas lahan, fasilitas sosial maupun fasilitas umumnya.
Hal ini sebagai upaya untuk melindungi end user ketika membangun rumah di lahan kavlingan sampai dengan menjadi rumah siap huni supaya sekaligus dapat menikmati sarana dan prasarana layaknya sebuah komplek rumah tinggal.
Tersedianya lahan ruang bermain, lahan tempat ibadah, saluran air, bahkan ketersediaan makam bagi pemilik lahan kavlingan juga sudah diatur dengan melibatkan otoritas desa setempat. Â
Jadi ketika membeli lahan kavling siap bangun gali informasi sedetail mungkin tentang hal-hal yang anda tidak ketahui, agar kelak saat lahan kavling dibangun dan dihuni, anda tidak merasa menyesal.
Belajar Berbisnis Properti "Bijian (Unit)"
Sebuah bisnis properti juga dapat dilakukan secara perorangan dan tidak harus mempunyai perijinan komplit semacam developer perumahan, sebab yang dibidik bukan end user dalam jumlah banyak tetapi hanya beberapa unit di beberapa lokasi yang berbeda.
Sesederhana itu, hanya saja memang diperlukan sense of real estate, setidaknya memiliki ketertarikan terhadap properti yang akan diperjualbelikan.
Properti rumah hunian atau pun lahan siap bangun atau lebih dikenal dengan tanah kavlingan.
Keduanya dapat diolah menjadi ladang usaha dengan modal relatif kecil jika dibandingkan dengan properti ruko, atau apartemen karena lokasinya yang harus strategis mengakibatkan harganya menjadi lebih tinggi sehingga relatif tidak terjangkau bagi pebisnis properti pemula.
Ilmu bisnisnya pun secara konvensional yaitu milih lokasi yang marketable, prospek harga yang dapat meningkat di kemudian hari, legalitas yang relatif aman.
Action 3 (tiga) Langkah yaitu Beli, Imbu(Simpan) dan Jual.
1. Beli,Â
Sebelum melakukan pembelian rumah hunian atau tanah siap bangun terdapat beberapa hal yang perlu mendapatkan kejelian dan perhatian,
a. Lokasi, pilih lokasi yang marketable kalaupun berada agak masuk kedalam atau berada dalam komplek perumahan, pilih yang masih diminati banyak orang, misalnya:
1)berada dalam lingkungan cluster (one gate system penjagaan security 24 jam),
2)rumah/tanah pojok,
3)tidak terdapat tiang PLN/Telkom di depan unit,
4)jauh dari travo PLN,
5)jauh dari tempat pembuangan sampah,
6)jauh dari makam,
7)row jalan minimal 6 meter,
8)lebar rumah hunian minimal 6 meter,
9)untuk lebar kavlingan masih dimungkinkan unit kavling dengan lebar 5 meter tetapi minimal 2 (dua) kavling sehingga lebar menjadi 10 (sepuluh) meter,
10)properti menghadap ke selatan atau ke timur biasanya lokasi ini harganya sedikit lebih mahal. Menghadap ke timur menerima sun shine /sinar mentari pagi yang sehat sedangkan menghadap ke selatan karena pada saat musim panas jalur edar matahari berada di sisi utara garis katulistiwa sehingga properti menghadap selatan relatif tidak terpapar sinar mentari di musim kemarau.
b. Legalitas, yang paling sempurna dalam bentuk sertifikat, namun demikian legalitas dalam bentuk petok D/letter C juga merupakan legalitas yang dapat dipertanggungjawabkan, lebih afdolnya ketika transaksi jual beli dilakukan dengan sepengetahuan perangkat desa karena merekalah yang memegang buku tanah dan mengerti riwayat tanah.
c. Lingkungan, pilih lingkungan yang aman selanjutnya pemilihan lingkungan disesuaikan dengan kondisi status sosial, setidaknya hal ini akan menciptakan suasana yang nyaman, situasi lingkungan yang heterogen seringkali berpotensi menimbulkan konflik sosial di kemudian hari. Hal ini timbul karena rentang perbedaan status sosial diantara warga hunian.
d. Prospek, memilih perumahan di komplek perumahan yang berada di kawasan mandiri lebih memberikan prospek yang baik, sarana dan prasarana (fasos, fasum & faskes) telah tersedia sehingga menjadikan akses kemana-mana relatif lebih mudah.
Kawasan mandiri banyak diburu oleh calon konsumen karena ketersediaan fasilitas sosial, fasilitas pendidikan, fasilitas umum & fasilitas kesehatan sehingga berdampak terhadap kenaikan harga properti di setiap tahunnya.
Hal ini dapat dilihat dari kenaikan pajak bumi bangunan yang ditetapkan pemerintah kabupaten/kota setiap tahunannya.
e. Harga, mahal atau murah itu relatif, disesuaikan dengan budget dan ketersediaan fasilitas perumahan/lahan.
Berada dalam kawasan mandiri dengan harga yang relatif tinggi tidak serta merta dikategorikan sebagai harga mahal, demikian sebaliknya apabila berada di perumahan yang jauh dari sarana dan prasarana yang memadai lantas dapat dikategorikan sebagai harga murah.
Karena dimasa depan perlu diperhitungkan ongkos yang akan dikeluarkan ketika penghuni membutuhkan akses fasos, fasum, faskes dan pendidikan serta fasilitas layanan lainnya.
2. Imbu/Simpan,
Dapat diibaratkan dengan buah yang dipetik sebelum dikonsumsi, terlebih dahulu di imbu atau disimpan atau diperam sampai dengan masak.
Sama halnya dengan dunia properti, ketika tahapan beli sudah dilalui dengan segala item yang diharapkan.
Tahapan selanjutnya dengan mengimbu/menyimpan/memeram unit yang akan dijual kembali. Butuh kesabaran dan sense of business dalam mentatakelolakannya.
Kesabaran yang dimaksud adalah dengan tetap rajin memonitor perkembangan makro ekonomi dan tetap rajin untuk membuat proses pemasaran melalui semua sarana, online(media elektronik) maupun offline (dapat dilakukan dengan system word of muth atau dari mulut ke mulut dari informasi teman kepada informasi teman lainnya) atau melalui agency properti profesional maupun yang freelance.
Demikian halnya dengan pemasangan sarana marketing harus dilakukan secara berkala.
Hindari pemasangan sarana promosi terlihat lapuk/rusak atau tidak terawat misalnya pemasangan banner "dijual" jika sudah rusak segera di lepas diberi jeda untuk kemudian dilakukan pemasangan kembali dengan banner yang baru.
3. Jual,Â
Proses penjualan dapat dilakukan secara bersamaan dengan proses imbu/simpan, buat flyer, banner, atau sarana pemasaran lainnya dan lakukan secara online (media elektronik) maupun offline dengan selalu memberikan informasi ketika sedang bertemu kepada banyak teman tentang penjualan properti kita atau word of muth dari mulut ke mulut.
Imbangi dengan harga yang negotiable dan kesankan bahwa penjual masih dapat berkompromi tentang harga maupun beban pajak masing-masing atau ditanggung keseluruhan oleh salah satu pihak, pihak penjual atau pihak pembeli.
Usaha jual beli properti "bijian" ini penulis lakukan tanpa harus menjadi developer perumahan dalam skala besar dengan perijinan yang detail.
Cukup lakukan investasi properti dengan beli, imbu(simpan) dan jual, hanya untuk beberapa unit di beberapa lokasi yang berbeda bukan seperti pengembang besar yang menjual banyak unit.
Selebihnya pasrahkan kepada Allah SWT dan nikmati yang tersaji, sebab rejeki yang Allah berikan adalah rejeki yang dinikmati dengan cara dimakan, dipakai dan disedekahkan, sedangkan harta yang masih dalam rekening bank belum tentu rejeki kita karena sejatinya harta adalah hak pakai bukan hak milik.
