Manajemen Konstruksi "Tolak Ukur Keberhasilan"

Pendahuluan

Tujuan atau Goal dari Manajemen Konstruksi adalah melaksanakan Pekerjaan Kontruksi dengan target :

• Memberikan Kepuasan Pelanggan/ Customer Satisfaction.
• Melaksanakan Pekerjaan sampai dengan Serah terima sesuai dengan Kualitas, Kuantitas, Jadwal, Biaya dan Safety.
• Mencapai target Laba yang direncanakan pada diawal dengan cara mempertahankan RASD dan RABP yang telah ditetapkan.

Item Item yang perlu dicermati dalam Proyek Konstruksi adalah

• Kontrak
• Shedule Pelaksanaan Proyek
• Sumber Daya
• Biaya
• Tenaga Kerja
• Kualitas
• Safety

Kontrak

Model Kontrak Konstruksi :

• The Red Book

Red Book ini ditujukan untuk proyek -- proyek dimana tanggung jawab desain ada di Pengguna jasa, sehingga kontraktor menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan desain yang dibuat oleh pengguna jasa. Pekerjaan dibayar berdasarkan kwantitas pekerjaan, walaupun ada juga yang dibayar secara lumpsum.

• The Yellow Book

Yellow Book ditujuan untuk proyek-proyek dimana tanggungjawab desain ada pada kontraktor. Kontraktor akan merancang proyek sesuai dengan persyaratan yang disampaikan oleh pengguna jasa. Pembayaran dilakukan secara lumpsum, biasanya dengan jadwal pembayaran.

• The Silver Book

Silver Book ditujukan untuk proyek -- proyek dengan Kontrak EPC dimana Engineering, Procurement dan Construction menjadi tanggungjawab dari Kontraktor. Pengguna Jasa akan menerima fasilitas tersebut selesai (siap beroperasi) sesuai dengan Jadwal yang telah ditetapkan dalam kontrak.

Dari ketiga Model kontrak ini maka Silver Book memiliki resiko tertinggi untuk waktu dan biaya dari yang pada Yellow Book apalagi Red Book.

Urutan -- urutan Contract Document biasanya sebagai berikut:

1) The Contract Agreement;

2) The letter of Acceptance;

3) The Tender; 

4) Special Conditions;

5) General Conditions;

6)  Dokumen-dokumen lainnya yang merupakan bagian dari kontrak konstruksi tersebut.

Sehingga apabila terjadi ambiguiti atau diskrepansi di antara dokumen -- dokumen tersebut maka apa yang tertuang dalam dokumen terlebih dahulu sesuai urutan diatas, dokumen itu yang akan berlaku.

Tolak Ukur Keberhasilan dari Kontrak ini adalah apabila seluruh kewajiban kontrak sudah sesuai dengan Rencana Kerja & Anggaran Proyek. Sebelum Kontrak ditandatangani lakukan Cross check dengan dokumen yang pernah disampaikan sebelumnya meliputi :

• Original Proposal document yang terdiri dari Admistrasi, Tehnik maupun Harga
• Hasil-hasil Klarifikasi Dokumen dan Negosiasi Harga.
• Tanggapan/ Komentar/ Koreksi yang pernah disampaikan secara resmi atas tender dokumen atau draft kontrak.

Sumber Daya

Untuk menyelesaikan suatu proyek diperlukan Sumber daya yang terdiri dari Tenaga Kerja, Equipment, Material, Peralatan dan Consumable Material.

Kesuksesan Kontraktor dalam menyelesaikan proyek sesuai dengan tujuan/ Goal yang telah disampaikan diatas, ditentukan salah satunya oleh kecermatan dalam perhitungan Sumber Daya yang akan digunakan.

Bagaimana agar Kontraktor bisa membuat perhitungan sumber daya yang cermat, ada beberapa hal yang penting yang perlu dilakukan oleh Kontraktor diantaranya :

• Memasteri Kondisi Lapangan dengan cara melakukan Inspection on Site dan di sekitarnya, yang berupa:

(a)   bentuk dan sifat dari site, termasuk kondisi subsurface.

(b)   kondisi iklim dan hidrologi.

(c)   jenis pekerjaan dan material yang dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan yang bersangkutan.

(d) cara-cara untuk mengakses ke Site dan akomodasi yang diperlukan

• Memahami SOW (Scope Of Work) dalam tender berikut kondisi-kondisinya dan menghitung BQ secara detail berdasarkan design serta spesifikasi serta metode konstruksi yang akan dijalankan, yang telah ditetapkan oleh Pengguna Jasa (Bouwheer).
• Memasteri Pekerjaan sehingga tersaji Job Sequencing/ urutan proses aktivitas yang benar dari suatu pekerjaan.
• Melakukan estimasi berdasarkan metode kontruksi yang dibuat dan standard produktivitas dari setiap item aktivitas pekerjaan tersebut berikut standarisasi pemakaian Tenaga Kerja, Peralatan, Alat Berat, Material dan Consumable Materialnya.
• Catatan :  Consumable Material adalah Material-material yang habis dipakai seperti misalnya kawat las, kawat tali, semen, pasir dll.

Tolak ukur keberhasilan dari Sumber Daya ini adalah perencanaan pemakaian Sumber Daya benar-benar bisa merepleksikan kebutuhan proyek yang akan dijalankan.

Biaya

Memiliki perhitungan biaya yang kompetitif dari setiap kebutuhan sumber daya yang telah ditetapkan, perlu dianalisa dan dievaluasi secara teliti dari mana datangnya dan perlakuannya harus seperti apa, karena ini salah satu item penting yang berkonstribusi dalam memenangkan persaingan harga

• Bagaimana caranya :
• Membuat Estimasi Biaya Tenaga Kerja untuk setiap level jabatan dengan memperhatikan ketentuan sistem pengupahan yang berlaku dan menetapkan Jumlah Jam Kerja per hari yang diajukan ke pengguna jasa. Walaupun dalam sistem Lumpsum Kontrak selama pekerjaan sesuai dengan progress yang telah ditetapkan, tidak ada kewajiban memenuhi loading manpower yang diajukan dalam perhitungan Quotation.
• Lakukan perhitungan depresiasi dari setiap peralatan.
• Mencermati potensi pengeluaran overhead dan biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang dipersyaratkan oleh pengguna jasa seperti regulasi Safety dan pengendalian lingkungan.
• Memiliki harga unit price yang kompetitif untuk peralatan, mesin-mesin, material/ consumable material yang harus dibeli, melalui pemilihan vendor vendor yang berkualitas.
• Memperhitungkan biaya tak terduga, eskalasi dan bunga bank.

Tolak ukur keberhasilan dari Penetapan Biaya ini  adalah perhitungan Biaya benar-benar bisa merepleksikan biaya proyek yang akan dijalankan.

Tenaga Kerja

Pemilihan Tenaga Kerja yang handal adalah kunci dari keberhasilan dari penyelesaian sebuah proyek. Tenaga kerja yang handal dimaksud adalah tenaga kerja yang memiliki kompetensi sesuai dengan kebutuhan.