Di kutip dari The Dictioonary of Real Estate Appraisal (1993) perumahan merupakan tanah kosong atau sebidang tanah yang di kembangkan, digunakan atau disediakan untuk tempat tinggal seperti, rumah keluarga, apartemen dan rumah susun.
Kabupaten Jember sendiri merupakan daerah yang memiliki potensi pengembangan daerah perumahan sebagai Real Estate. Dari data BPS tahun 2012, Kabupaten Jember merupakan salah satu wilayah yang luas dengan jumlah penduduk yang relative padat. Sehingga dalam kondisi tersebut, perlu dilakuakan upaya untuk mengembangkan kawasan perumahan yang memenuhi kebutuhan masyarakat , sehingga dapat menjadi tempat yang layak huni untuk ditinggali.
Berbasis data BPS (2012), laju pertumbuhan penduduk Kabupaten Jember meningkat sebesar 0,31%. Yang berdampak pada kebutuhan yang semakin meningkat di sector perumahan untuk tempat tinggal. Hal ini kemudian dimanfaatkan oleh para pengembang (Developper) untuk memenuhi permintaan terhadap kebutuhan perumahan dengan berbagai strategi yang berbeda oleh setiap pengembangnya.
Strategi merupakan pola alokasi sumber daya dari organisasi untuk mempertahankan kinerjanya (Barney dan Clark, 2006). Grant (1991) menunjukkan bahwa strategi para pengembang akan menjadi penentu keberhasilan mereka dalam rangka penyediaan perumahan yang sesuai dengan kondisi kebutuhan masyarakat di daerah tersebut.
Strategi yang tepat dalam memenuhi kebutuhan masyarakat terhadap sector perumahan harus mempertimbangkan berbagai indicator seperti, harga tanah, lokasi, bentuk pembayaran, jenis perumahan, jenis pekerjaan serta fasilitas.
Strategi perusahaan dapat diklasifikasikan ke dalam beberapa tingkatan, yaitu Strategi level korporasi, Level unit bisnis, dan level fungsional. Strategi level korporasi adalah strategi yang dibangun oleh manajemen senior yang mengatur kegiatan dan operasi organisasi yang memiliki lini atau unit bisnis lebih dari satu. Di level ini, perusahaan berfokus pada beberapa hal khususnya arah, tujuan, harapan perusahaan, dan alokasi sumber daya. Strategi korporasi harus dilakukan melalui alternative dengan mempertimbangkan situasi perusahaan di pasar, inovasi, produktivitas, sumber daya financial, keuntungan, pengembangan manajemen, kinerja serta akuntabilitas jiwa sosial karyawan.
Kedua, Strategi level unit bisnis yang didasarkan kepada manajemen bisnis dengan mendefinisikan pendekatan yang tepat untuk mengambil keuntungan sumber daya dalam persaingan pasar.
Ketiga, Strategi level fungsional yang dalam kerangka fungsi manajemen termasuk penelitian dan pengembangan, keuangan, produksi, dan operasi, pemasaran dan sumber daya manusia yang dapat mendukung strategi di level ini.
Pertumbuhan dan perkembangan daerah akan menyebabkan peningkatan kebutuhan masyarakat dalam produk perekonomian. Salah satunya adalah produk perumahan yang menjadi salah satu kebutuhan utama selain kebutuhan pangan dan sandang untuk masyarakat di Kabupaten Jember. Hal ini menjadi dasar dalam pengembangan perumahan yang ada di Kabupaten Jember.
Kabupaten Jember memiliki potensi dalam pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat karena lokasi yang strategis dibandingkan dengan daerah Se-Karesidenan Besuki lainnya. Kabupaten Jember memiliki batas wilayah yang menjadikannya strategis sebagai pusat kegiatan ekonomi dibandingkan daerah lainnya. Batas wilayah Kabupaten Jember memberikan dampak terhadap ekonomi masyarakat di daerah Jember.
Potensi Kabupaten Jember sebagai kawasan perumahan berkembang mewakili pembagian wilayah. Kabupaten Jember memiliki total Sub-area yang cukup tinggi di 31 Kecamatan dengan pusat kota adalah Kaliwates, Sumbersari dan Patrang.
Kondisi wilayah Kabupaten Jember memungkinkan konsentrasi pembangunan perumahan di kawasan pusat administrasi kota pemerintah Jember. Kecamatan Kaliwates dan sumbersari memiliki ruang administrasi terkecil di Kabupaten Jember yang masing-masing luasnya 24,94 dengan pertumbuhan penduduknya sebesar 0,76% dan 37,05 dengan pertumbuhan penduduknya sebesar 1,12%.
Berbanding terbalik dengan kondisi luas daerah aministratifnya, Kecamatan kaliwates dan Sumbersari mempunyai jumlah penduduk yang sangat tinggi mencapai angka 94,68 ribu jiwa untuk daerah Kaliwates dan 105,7 ribu jiwa untuk daerah Sumbersari.
Potensi pengembangan kawasan perumahan juga ditentukan oleh ketersediaan infrastruktur pendidikan sebagai kebutuhan pendukung pendidikan masyarakat di Kabupaten Jember. Kabupaten Jember memiliki fasilitas dan infrastruktur yang memadai bagi masyarakatnya. Hal ini di tunjukkan oleh keberadaan beberapa perguruan tinggi negeri di Kabupaten Jember anatara lain Universitas Jember dan Politeknik Negeri Jember. Perguruan Tinggi ini menyebabkan animo masyarakat yang tinggi terhadap lokasi tempat tinggal permanen atau sementara untuk sarana pendukung bagi masyarakat yang menempuh pendidikan tinggi di Jember.
Potensi tersebut juga ditunjukkan dari alokasi lahan perumahan di wilayah Kabupaten Jember. Dalam hal pengembangan kawasan perumahan, wilayah pusat aktivitas ekonomi Kabupaten Jember yang menjadi alternative pengembangan perumahan adalah Kecamatan Kaliwate dan Sumbersari. Para Developper mencari peluang memenangkan lahan strategis dengan harga tanah terjangkau untuk diubah menjadi kawasan pemukiman untuk masyarakat. Dengan lokasi yang bagus, strategis dan bentuk rumah yang unik, maka nantinya produk perumahan akan menghasilkan bunga masyarakat kelas atas untuk dijadikan tempat tinggal.
Di tahun 2011, perusahaan pemilik tanah terbesar untuk pembangunan perumahan adalah PT. Argopuro Karya Kencana seluas 80 hektar. Pengembang PT. Argopuro Karya Kencana menemukan akomodasi di kecamatan Kaliwates milik lokasi pusat kegiatan ekonomi dan sosial Kabupaten Jember. Pengembang peumahan kedua memiliki tanah perumahan terbesar di Kabupaten Jember adalah PT Gunung Batu Utama seluas 35 hektar. Namun, lokasi perumahan PT Gunung Batu Utama berbeda dengan lokasi pengembangnya yang berletak di Sumbersari, yaitu wilayah Tegal Besar.
