Dalam jual beli tanah seringkali timbul sengketa di kemudian harinya. Sengketa timbul biasanya terjadi akibat penjual yang menjual tanah kepada pembeli bukanlah pemilik tanah yang sesungguhnya. Salah satu sebabnya adalah kekurang cermatan pembeli dalam mencari tahu asal usul tanah yang akan dibelinya. Jika terjadi sengketa maka perlu diketahui apakah si pembeli adalah pembeli beritikad baik atau tidak. Sebab penentuan status pembeli beritikad baik ini akan mengakibatkan pembeli dilindungi oleh Undang-Undang atas jual beli yang dilakukannya atau tidak.
Mengutip Hasil Penelitian kerjasama Lembaga Kajian dan Advokasi untuk Independensi Peradilan (LeIP) dan Mahkamah Agung serta Kedutaan Besar Belanda yang berjudul Penjelasan Hukum Pembeli Beritikad Baik dalam Jual Beli Tanah, didapati pengertian Pembeli beritikad baik adalah pembeli yang tidak menduga bahwa orang yang menjual suatu benda bukan satu satunya orang yang berhak menjualnya. Pembeli juga tidak mengetahui cacat hukum dalam jual beli yang dilakukannya. Pembeli beritikad baik juga dapat berarti adalah pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat atau cela atas objek tanah yang diperjualbelikan.
Namun secara spesifik, tidak ada ketentuan dalam ketentuan peraturan perundangan yang secara letterlijk mendefinisikan itikad baik. Hanya saja terdapat konsep itikad baik yang didasarkan pada hukum Perjanjian.
Dalam beberapa putusan sengketa perdata pada jual beli tanah dapat diterangkan bahwa itikad baik harus diketahui kondisi objektif sesungguhnya atas itikad baik dari pembeli secara formil dan materiil. Secara formil misalkan apakah jual beli tersebut dilakukan secara tunai dan terang atau dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT atau Kepala Desa (Jika tanah tersebut adalah tanah adat).
Sedangkan secara materiil misalkan dengan meneliti apakah materi atau data dalam surat surat pendukung pembuktian kepemilikan penjual dan pembeli telah sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Jelas objek tanah jual belinya karena sesuai dengan prinsip suatu hal tertentu atau sebab yang halal dalam syarat sah perjanjian.
Konsep itikad baik yang didasarkan pada konsep hukum perjanjian terdapat dalam pasal 1320 KUHPerdata. Dalam pasal tersebut dikatakan, bahwa Syarat Sah suatu perjanjian terdapat empat bagian yaitu Sepakat, Cakap, Suatu Hal Tertentu dan Sebab (causa) yang halal. Â Sementara Perjanjian itu sendiri adalah suatu keadaan seseorang mengikatkan diri dengan satu orang lainnya atau lebih.
Syarat sah perjanjian bagian "Sepakat" adalah para pihak yang melakukan perjanjian dalam hal ini mengikatkan diri atas jual beli tanah menyetujui materi atau isi perjanjian jual beli tanah.
Perjanjian menjadi tidak memiliki kekuatan jika ditemukan adanya paksaan, penipuan atau kekhilafan. Perjanjian dilakukan tanpa paksaan misalkan perjanjian dilakukan tanpa di bawah tekanan atau pemaksaan dan pemerasan pihak manapun.
Penipuan adalah pengelabuan kondisi objek dan subjek perjanjian. Seperti Subjek perjanjian yaitu penjual bukanlah pemilik sesungguhnya dari tanah yang akan diperjual belikan, sedangkan objek perjanjian misalkan terdapat perbedaan antara luas tanah yang diperjanjikan dengan luas di lapangan.
Sedangkan kekhilafan terdiri atas kehilafan atas objek meliputi khilaf atas hal hal pokok materi perjanjian atau sifat sifat penting barang. Sementara kekhilafan subjek berupa khilaf atas orang dengan siapa perjanjian dilakukan. Misalkan kekhilafan objek dalam hal salah alamat tanah objek perjanjian akibat salah duga atau persepsi.
Sementara bagian "Cakap" adalah suatu keadaan seeorang dapat melakukan perikatan jika para pihak telah berusia dewasa dan tidak dalam keadaan pengampuan.
Terdapat Surat Edaran Mahkamah Agung No. 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Mahkamah Agung dalam Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan. Dalam Surat Edaran tersebut dijelaskan batas kedewasaan seseorang.
Dalam rapat kamar Perdata tanggal 14-16 Maret 2012 tersebut disebutkan bahwa dewasa adalah cakap bertindak dalam hukum yaitu orang yang telah mencapai umur 18 tahun atau telah kawin.
Cakap juga termasuk terbebas dari cacat rohani (mental) atau tidak di bawah pengampuan. Pengampuan adalah keadaan tidak bisa melakukan perbuatan hukum sehingga harus diwakili oleh seorang pengampu (wakil).
Bagian "Suatu Hal tertentu" misalkan jual beli tanah tersebut harus jelas objeknya baik letak dan luas tanah. Letak objek tanah harus jelas tertentu alamatnya hingga pada RT/RW dan Nomor persil tanah. Sedangkan tertentu luasnya pada satuan panjang meter dan bukan luas berupa misalkan sepetak sawah, sabladahan atau luas tanah yang tidak tertentu atau tidak spesifik.
Bagian "Suatu sebab yang halal" adalah bahwa jual beli tanah tersebut tidak boleh bertentangan dengan ketentuan perundangan, kesusilaan dan ketertiban umum. Keadaaan yang bertentangan tersebut misalkan jual beli tanah untuk pendirian tempat prostitusi.
Dalam pasal 1339 KUHPerdata dinyatakan suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal hal yang tegas dinyatakan di dalamnya tapi juga oleh segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang. Maka disamping harus ada kesepakatan kedua belah pihak jual beli tanah diharuskan dilakukan balik nama dengan pembuatan akta autentik (Akta Jual Beli Tanah/AJB) di hadapat pejabat PPAT.
Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif yaitu sepakat dan cakap maka perjanjian dapat dibatalkan. Perjanjian dapat dibatalkan bermakna bahwa perjanjian dapat dimintakan pembatalannya pada pengadilan dengan mengajukan gugatan ke pengadilan. Jika tidak dilakukan pembatalan, maka perjanjian tetap berlaku.
Sementara suatu perjanjian batal demi hukum jika tidak memenuhi syarat objektif yaitu suatu hal tertentu dan sebab yang halal. Batal demi hukum dalam hal ini maka secara hukum dianggap sejak semula perjanjian itu tidak pernah ada atau tidak terlahir perikatan antara penjual dan pembeli tanah. Â Sehingga tanpa dilakukan pembatalan maka perjanjian telah batal dengan sendirinya.
Pengertian kategori pembeli beritikad baik dalam peralihan hak atas tanah lebih lanjut diperjelas dalam ketentuan SEMA No. 4 Tahun 2016 yang membahas mengenai pengertian pembeli beritikad baik.
Kriteria pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut:
a) Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:
1. Pembelian Tanah melalui pelelangan umum, atau
2. Pembelian Tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997) atau
3. Pembelian terhadap Tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu:
a. Dilakukan secara tunai dan terang (dihadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
b. Didahului dengan penelitian mengenai status Tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
c. Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b) Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek Tanah yang diperjanjikan, antara lain:
1. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau
2. Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau
3. Terhadap objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau
4. Terhadap Tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Terhadap persyaratan tersebut di atas berlaku syarat kumulatif poin a) dan poin b). Perlindungan pembeli beritikad baik jika terjadi sengketa dapat dikecualikan apabila pembeli tidak secara cermat dan teliti menelisik asal usul tanah dan kepemilikannya dan memeriksa data fisik dan data yuridis objek tanah yang akan dialihkan. Juga dapat terjadi jika telah diketahui adanya cacat dan cela atas objek tanah yang hendak diperjualbelikan namun tetap dilakukan peralihan hak melalui jual beli.
