Mohon tunggu...
TUN SAMUDRA
TUN SAMUDRA Mohon Tunggu... Laki-Laki

SAYA MENULIS UNTUK 2 MANFAAT

Selanjutnya

Tutup

Hukum

SKMHT "Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan" Sejak Lahirnya Permen ATR/Ka. BPN RI Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi secara Elektronik

24 April 2020   14:10 Diperbarui: 27 April 2020   18:08 1441 0 0 Mohon Tunggu...

Selama kurang lebih 24 Tahun, Lembaga Keuangan baik Bank maupun bukan bank (Bank), memanfaatkan media Akta SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) berdasar UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta benda-benda yang berkaitan dengan Tanah  dan berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu. 

Penerapan SKMHT sebagai accesoir dalam perjanjian antara Kreditur dan nasabahnya terkait jaminan atas kredit yang disalurkan,hingga saat ini masih ada Bank yang jika penyaluran kreditnya tidak melebihi Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) maka Perjanjian pada pokoknya cukup di back up dengan SKMHT,  ada Bank yang walaupun Kredit nasabahnya  hanya 10.000.000 (sepuluh juta)  tidak cukup jika hanya dengan SKMHT tapi mau juga dengan Sertipikat Hak Tanggungan, artinya SKMHT saja tidak cukup mesti di tindak lanjuti dengan Pemberian Hak tanggungan dalam bentuk Akta juga (APHT), ada juga Bank yang ditengah-tengahnhya  plafond kredit <  Rp.30.000.000 (tiga puluh juta) ke bawah  cukup sampai SKMHT, kalau ke atas wajib di APHT kan.

Wajar, masing-masing Bank pasti punya pertimbangan dan kebijakan berbeda-beda satu sama lain. 

Semenjak lahirnya Perkaban Nomor 22 Tahun 2017 tentang Penetapan batas waktu penggunaan Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan kredit tertentu, telah mendegdarasi seluruhnya Perkaban No. 4 Tahun 1996 Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu yang secara hukum dinyatakan di cabut sehingga tidak berlaku lagi yang penegasannya tertulis di pasal 5 Perkaban No. 22 Tahun 2017 sehingga SKMHT berlaku sempai berakhirnya perjanjian pokok meliputi:

  • Kredit/Pembiayaan/Pinjaman yang diberikan kepada nasabah Usaha Mikro dan Usaha Kecil, dalam lingkup pengertian usaha produktif milik perorangan dan/atau badan usaha perorangan.
  • Kredit/Pembiayaan/Pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan perumahan yaitu:1). Kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m² (tujuh puluh meter persegi); dan 2).Kepemilikan atau perbaikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m² (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.
  • Kredit/Pembiayaan/Pinjaman produktif lainnya dengan plafon sampai dengan Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).

SKMHT adalah suatu Produk yang Unik, dikatakan unik karena merupakan akta yang dapat di buat dengan akta PPAT juga dimungkinkan untuk dibuat dengan akta Notaris.

PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Perbuatan hukum tertentu yang dimaksud dalam pengertian tersebut terdapat pada pasal 2 ayat 2 PP 37 Tahun 1997 yakni  PPAT berwenang untuk membuat Akta Jual Beli,  tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan, pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Keseluruhan kewenangan membuat akta tersebut merupakan objek pengawasan Menteri Agraria/ATR/Ka BPN RI yang di atur dalam Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia   Nomor  2  Tahun  2018 Tentang Pembinaan Dan Pengawasan  Pejabat Pembuat Akta Tanah, salah satu poin pengawasannya yakni mewajibkan kepada PPAT untuk melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan sebelum pembuatan akta, apabila di langgar sanksi pemberhentian dari jabatan PPAT paling lama 6 bulan.

Sedangkan akta Notaris bukan merupakan objek pengawasan dari Menteri ATR/ Ka. BPN RI sebagaimana di maksud dalam Permen ATR/Ka. BPN Nomor 2 Tahun 2018.

Bagaimanakah Kedudukan SKMHT yang dibuat dengan Akta Notaris ?

Sekedar ilustrasi bahwa SKMHT Notaril mempunyai karakteristik yang cenderung sama dengan dengan Akta Surat Kuasa menjual,  persamaannya adalah sama sama bersifat kuasa, mempunyai objek perbuatan hukum  yakni Tanah dan atau bangunan, Akta SKMHT dan Akta Surat Kuasa Menjual sama-sama punya kemungkinan di tindak lanjuti oleh Kantor Pertanahan namun mungkin juga tidak, misalnya dalam SKMHT yang dimaksudkan tanpa ditindaklanjuti dengan APHT namun ternyata kredit nasabah Bank macet yang memaksa pelunasan kredit di selesaikan dengan uang hasil penjualan jaminan, maka SKMHT tersebut akan di tindak lanjuti dengan APHT guna menjemput pelaksanaan eksekusi jaminan.

Pada Akta Surat Kuasa menjual jika si penerima kuasa dapat menjalankan kuasanya dengan baik dan tepat maka akan di tindak lanjuti dengan Akta Jual Beli, namun sama-sama dapat tidak ditindak lanjuti ketika dalam SKMHT kredit nasabah Bank lunas dan pada Akta Kuasa menjual penerima kuasa tidak dapat menjalankan kuasanya atau setidak-tidaknya kuasanya batal sebagaimana yang dimaksud dalam KUHPerd.

HALAMAN :
  1. 1
  2. 2
  3. 3
VIDEO PILIHAN
KONTEN MENARIK LAINNYA
x