Apakah Pembeli Beritikad Baik Tetap Dilindungi Jika Developer Pailit?
Dalam praktik jual beli rumah, tidak jarang konsumen telah melunasi seluruh pembayaran dan bahkan menguasai fisik rumah yang dibeli, lengkap dengan berita acara serah terima dari pihak developer. Namun, banyak di antaranya belum memperoleh perlindungan hukum penuh karena proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat belum dapat dilaksanakan. Salah satu kendala yang umum terjadi adalah belum dipecahkannya sertifikat induk karena developer masih memiliki kewajiban kredit kepada pihak perbankan.
Permasalahan menjadi semakin kompleks ketika developer dinyatakan pailit, sementara konsumen belum tercatat sebagai pemilik yang sah secara formal. Lalu, bagaimana perlindungan hukum terhadap pembeli yang sudah beritikad baik dan telah melunasi kewajiban mereka?
Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 memberikan jawaban tegas atas persoalan ini. Mahkamah menyatakan bahwa hak pembeli tetap harus dilindungi, meskipun proses formal AJB dan balik nama belum dilaksanakan.
Kaidah Hukum
Dalam putusannya, Mahkamah Agung membatalkan putusan Pengadilan Niaga yang sebelumnya menolak gugatan Para Penggugat, dan mengabulkan gugatan mereka untuk seluruhnya. Mahkamah menegaskan bahwa telah terjadi pengalihan hak secara sah menurut hukum atas unit-unit rumah yang dibeli oleh Para Penggugat. Penilaian ini didasarkan pada terpenuhinya unsur-unsur penting, yaitu:
Pembayaran telah dilakukan secara lunas;
Objek rumah telah dikuasai secara fisik oleh pembeli; dan
Pembeli bertindak dengan iktikad baik.
Mahkamah Agung juga secara eksplisit merujuk pada Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 angka 7, yang menyatakan:
"Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum dianggap sah apabila pembeli telah melakukan pelunasan, menguasai objek jual beli secara nyata, dan bertindak dengan iktikad baik."