Sejarah dan Keadaan Bisnis Properti di China Saat ini

(Sumber: Belajar Bisnis Properti dari BUMD Gajah China: Greenland Group, Shanghai, kompasiana.com/Tjan Sie Tek)

1. Per akhir Oktober 2018 sekitar 90% rumah tangga di perkotaan sudah punya rumah. Transaksi properti hunian biasanya berjalan cepat dan sederhana karena mayoritas orang China membeli properti hunian dengan cash, hasil dari menabung bertahun-tahun.

1.1 Salah satu hasil lainnya adalah sampai akhir Juni 2017, 66% dari nilai properti milik rumah tangga di China adalah bersih dari utang (A Real Estate Boom with Chinese Characteristics, Journal of Economic Perspectives---Volume 31, Number 1---Winter 2017---Pages 93--116, oleh Edward Glaeser, Wei Huang, Yueran Ma dan Andrei Schleifer, semuanya dari Universitas Harvard).

1.2 Pada 30 Maret 2016, majalah Forbes melaporkan secara ringkas sebagai berikut:

(i) 80% dari semua rumah/apartemen di China dibeli dengan cash keras. Dua puluh persen (20%) rumah tangga perkotaan memiliki lebih dari satu buah rumah.

(ii) 15% dari semua apartemen yang akan atau sedang dibangun dibeli dengan tunai keras secara di muka.

(iii) Hanya 17% rumah tangga perkotaan di China berutang kepada bank dll untuk membeli rumah/apartemen mereka. Di AS, hampir 50% rumah tangga di perkotaan berutang kepada bank dll untuk membeli rumah.

(iv) Angka non-performing loan (NPL) perumahan di China hanya sekitar 0,2% dari total kredit kepemilikan rumah (KPR).

(v) Di China, rasio nilai KPR yang sedang berjalan terhadap GDP adalah baru sekitar 15% pada 2012. Di AS, angka itu sekitar 80% pada 2012.

1.4 Perbandingan antara rasio KPR terhadap GDP China, AS dan Indonesia

(i) Per akhir 2017, menurut kantor berita Xinhua, rasio itu sekarang sudah naik menjadi sekitar 24% dari GDP tahun 2017. Di AS, turun dari 80% menjadi sekitar 78%. Pada akhir 1952, angka itu baru 22,8% di AS.

(ii) Indonesia: menurut oxfordbusinessgroup.com

Menurut Survei Harga Properti Hunian pada kuartal ke-2 tahun 2017 oleh BI, 75,54% pembeli rumah di Indonesia lebih suka memakai KPR untuk membeli properti mereka. Tetapi, rasio KPR-GDP Indonesia pada 2015 hanya sekitar 3,5%, salah satu angka yang paling rendah di ASEAN.

1.5 Menurut South China Morning Post 4 Desember 2018:

i. Kepemilikan rumah adalah lambang sukses tertinggi, tanda kedewasaan, kesiapaan untuk berkeluarga dan kepemilikan nasib keuangan seseorang.

ii. Orang China mencurahkan sebanyak 74% dari tabungan mereka untuk membeli rumah. Di AS, hanya 34%.

iii. Per akhir 2017, aset keuangan keluarga China secara rata-rata hanya 11,3% dari aset total mereka. Keluarga kelas menengah atas memiliki lebih banyak dari angka itu. Rata-rata orang AS 42,6%. Jepang 61,1%.

2. Nilai transaksi penjualan perumahan baru di China mencapai USD 1,7 triliun (IDR 24.650 triliun, sekitar 1,7 x GDP Indonesia yang sekitar USD 1 triliun) untuk sekitar 20 juta buah rumah/apartemen selama tahun 2017 saja, atau 7 kali nilai transaksi penjualan perumahan baru di AS untuk sekitar 550.000 buah rumah selama tahun yang sama padahal baru sekitar 64,2% rumah tangga di AS yang punya rumah (www.census.gov.us: Quarterly Residential Vacancies and Home Ownership, First Quarter 2018, diterbitkan pada 26 April 2018). Di AS, yang besar adalah transaksi jual-beli rumah yang sudah ada, yaitu sekitar 5,5 juta buah rumah per tahun. Tetapi, mulai akhir tahun 2017, angka itu terus turun. 

Misalnya, NAR (National Association of Realtors) melaporkan bahwa sampai Oktober 2018 secara tahunan, 5,22 juta buah rumah yang sudah diperjual-belikan, dengan harga median USD 255.400 per buah.

Selama tahun 2017, jumlah luas lantai perumahan yang terjual di seluruh China adalah 1,6 miliar m2 menurut Biro Statistik Nasional China. Itu sama dengan sekitar 20 juta buah apartemen baru dengan asumsi luas rata-rata 50-80 m2 untuk kota-kota tingkat 1 (Beijing, Shanghai, Shenzhen dan Guangzhou) dan 90-100 m2 per apartemen untuk kota-kota tingkat 2 dan 3.

Mayoritas super perumahan di perkotaan China berbentuk apartemen mengingat harga tanahnya sangat mahal, 3-5 x harga tanah perumahan di Jakarta.

Bisnis jasa konstruksi infrastruktur dan properti serta jual-belinya di China diperkirakan bernilai hampir 20% dari GDP China (yang diperkirakan sekitar USD 13,2 triliun sd akhir 2018), yang mencakup usaha-usaha yang terkait langsung maupun tidak langsung. Angka 20% itu akan menurun karena sebagian digantikan oleh sektor konsumsi dan jasa lain.

Mengingat mahalnya harga rumah, pemerintah China sudah menggencarkan pembangunan apartemen sewa yang terjangkau. Contoh, untuk kota Guangzhou saja, pada 16 November 2017, ICBC, bank yang terbesar di dunia dalam hal aset, mengumumkan investasi senilai sekitar USD 75 miliar untuk membangunnya bersama-sama dengan pemerintah Guangzhou yang menyediakan lahannya. Dana itu cukup untuk membangun sekitar 1 juta buah apartemen baru dengan harga yang terjangkau.

Menurut Yicai Global pada 29 November 2017, di Beijing, ICBC menawarkan pinjaman kepada para developer untuk membiayai 80% investasi mereka dalam apartemen sewa dengan tenor 25 tahun. 

Para penyewa perseorangan juga akan mendapat pinjaman USD 151.700 dengan tenor 10 tahun untuk membayar sewa mereka. Untuk pasar persewaan apartemen di kota Beijing, ICBC akan menyediakan minimum USD 85 miliar selama 5 tahun ke depan. 

CCB juga menawarkan skema yang sama dengan jumlah kredit yang sama kepada para penyewa untuk tenor yang sama. Suku bunganya: 4,35% per tahun, di bawah suku bunga KPR.

3. Peraturan umum tentang uang muka untuk pembelian rumah sangat ketat: sekitar 30% untuk yang pertama, 30-50% untuk yang kedua, dan di atas 50% untuk yang ketiga.

3.1 Sejumlah kota, misalnya Hangzhou, bahkan lebih ketat dan mengharuskan DP senilai 60% untuk rumah kedua.

3.2 Kota Fuzhou mengharuskan DP 50% untuk rumah kedua.

3.3 Kota Xiamen punya aturan lain: Tanpa ijin tinggal lokal, orang-orang yang tidak bisa membuktikan telah membayar pajak penghasilan dan uang jaminan sosial selama 36 bulan dalam 4 tahun terakhir, tidak boleh membeli properti yang ukuran lantainya di bawah 180 m2.

3.4 Shanghai: sejak 2016, uang muka untuk rumah pertama minimum 35% dan rumah kedua serta seterusnya minimum 50%.

Bahkan untuk vila, apartemen mewah dan properti lain yang di luar kebutuhan dasar hidup harus dengan uang muka minimum 70%.

3.5 Kota Beijing menurunkan masa kredit dari maksimum 30 tahun menjadi 25 tahun untuk rumah kedua. Shenzhen, Nanjing dll juga mengikuti pengetatan itu.

Definisi orang-orang yang dianggap sebagai pembeli rumah kedua dan ketiga:

(i) Jika seseorang (A) pernah menjamin orang lain (B) untuk membeli rumah pertama B dan cicilannya sudah lunas oleh B, A akan dianggap akan membeli rumah kedua jika A akan membeli rumah pertamanya sendiri!!!

(ii) Sebuah keluarga memiliki seorang anak saja (karena kebijakan satu anak untuk keluarga perkotaan di masa lalu) dan keluarga itu membeli sebuah rumah/apartemen. Kemudian, keluarga itu membeli sebuah vila atau rumah/apartemen lain; sang anak akan dianggap akan membeli rumah ketiga jika ia ingin membeli rumahnya sendiri!!!

Peraturan untuk Orang Asing

Menurut www.sinojobs.com:

(i) Orang asing yang pernah kerja atau belajar di China selama minimum 1 (satu) tahun boleh memiliki properti hunian. Namun, persyaratannya berbeda-beda dari satu daerah ke yang lain. Misalnya:

(ii) Pemerintah Shanghai mewajibkan orang asing memperlihatkan pembayaran pajak penghasilan minimum 12 bulan dari 24 bulan terakhir dan orang itu harus menikah dengan warga negara China.

(iii) Pemerintah kota Beijing mengharuskan orang asing membayar pajak dan jaminan sosial minimum selama 5 tahun sebelum diijinkan membeli properti hunian.

(iv) Orang asing hanya boleh memiliki sebuah properti hunian dan dilarang menyewakannya karena ia seharusnya memakainya sebagai tempat tinggal.

(v) Untuk properti komersil (kantor, hotel, pabrik dll), orang asing harus mendirikan sebuah perusahaan penanaman modal asing (PMA). Contoh, pabrik mobil listrik Tesla dari AS baru saja membeli lahan seluas 100 hektar untuk pabriknya di Shanghai.

4. Sejak 2010, pasar properti China adalah yang terbesar di dunia, mengalahkan AS. Banyak orang terkaya di China berlatar belakang bisnis properti: Hui Kayan (nomor 3 terkaya se-China, pemilik Evergrande Group), Yang Huiyan (wanita terkaya se-Asia, pemilik Country Garden), Wang Jianlin (mantan orang terkaya se-China selama periode 2015-2017, pemilik Dalian Wanda Group).

5. Setiap kota dan pemerintah mengatur jual-beli properti, antara lain, pembeli tempat tinggal yang baru dibeli tidak boleh menjualnya kembali sd 5 tahun. Pembeli yang merupakan lembaga atau badan harus menyimpannya minimum selama 3 tahun.

6. Seratus persen (100%) tanah adalah milik negara. Pembeli properti mendapatkan hak pakai tanah sd 7o tahun dan memiliki bangunan di atasnya. Selama ini pemerintah sudah memperpanjang secara gratis masa pakai tersebut ketika berakhir.

6.1 Sejarah Bisnis Properti di China

6.1.1 Pada 1 Desember 1987, Shenzhen adalah kota pertama di China yang menjual hak pakai tanah seluas sekitar 8.613 m2, senilai USD 1.400.000 atau sekitar Rp. 2,3 juta/m2, utk masa pakai 50 tahun dan dapat diperpanjang (Shenzhen holds China's first land auction, apnews.com, 3 Desember 1987).

Shenzhen Special Economic Zone & Properties, sebuah BUMD, akhirnya mengalahkan 43 peserta tender lainnya. Setahun kemudian, undang-undang nasional disahkan dan secara resmi mendefinisikan konsep "perumahan yang terjangka secara ekonomi" dan "perumahan komoditi," yang sekarang disebut sebagai perumahan pribadi.

6.1.2 Pada 1998, pemerintah China menasionalkan eksperimen-eksperimen kepemilikan rumah. Akibatnya, kepemilikan rumah tidak lagi dikaitkan dengan kerja. Harga ditetapkan oleh pasar. Inilah pencetus boomingnya bisnis property di China.

7. Belum ada PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang ada, antara lain, adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ketika transaksi jual-beli, pajak pemakaian lahan perkotaan, dan pajak konstruksi serta pemeliharaan perkotaan.

8. Selama ini, setiap berita bahwa pemerintah akan mengenakan PBB biasanya akan menurunkan harga saham perusahaan properti dan juga penjualan properti secara besar-besaran. Contoh, ketika awal September 2018 pemerintah diberitakan akan mengenakan PBB mulai tahun 2019, harga saham perusahaan properti di China langsung turun 2% (Bloomberg, 10 September 2018).

9. Perbankan China, yang didominasi oleh BUMN, memberikan kredit konstruksi kepada developer, tetapi tidak terdorong untuk memberikan kredit kepemilikan rumah. Karena itu, mayoritas perusahaan properti punya banyak utang kepada bank, jual obligasi dll. Akibatnya, mereka punya aset yang raksasa.

Contoh, per akhir 2017, Evergrande Group, milik Hui Kayan, orang nomor 3 paling kaya se-China; Evergrande Group adalah developer nomor 1 di China, punya aset senilai USD 270 miliar (sekitar IDR 4.000 triliun, atau 57% dari aset total semua BUMN Indonesia yang sekitar IDR 7.000 triliun), China Vanke (nomor 2, sejak 2017, hampir 30% sahamnya milik Pemda Shenzhen melalui Shenzhen Metro) USD 170 miliar, Country Garden, nomor 3, swasta, milik Yang Huiyan (usia 35 tahun), wanita paling tajir se-Asia, pengembang Forest City di Johor Bahru, Malaysia) USD 155 miliar. 

Saat ini semuanya sedang turunkan utang masing-masing antara lain karena kenaikan bunga dan tekanan pemerintah China.

Pada 19 Janauari 2018, kantor berita Xinhua, mengutip data Bank Sentral China (PBoC), melaporkan bahwa per akhir 2017, kredit bank ke sektor properti berjumlah CNY 32,2 triliun (sekitar USD 5 triliun), naik 20,9% dibandingkan angka 2016, tetapi angka itu lebih rendah daripada angka 27% pada 2015.

Dari CNY 32,2 triliun, CNY 21,9 triliun (68%) di antaranya merupakan kredit kepemilikan rumah (KPR) kepada individu.

Sebagai perbandingan, kredit ke sektor bisnis mikro dan kecil (UMK) berjumlah USD 3,8 trilun per akhir 2017, atau 24% di bawah kredit ke sektor properti.

Kredit ke sektor UMK itu adalah 33% dari jumlah kredit perbankan ke sektor usaha per akhir 2017.

Penjualan Properti selama Semester I 2018 Positif

Menurut www.realtalk.com edisi 20 Agustus 2018 (Developers' debt to interest investors in China), walaupun keadaan pendanaan bisnis property semakin ketat, penjualan produk pemukiman secara nasional positif.

Selama semester pertama 2018, nilai transaksinya mencapai USD 861 miliar (IDR 12.500 triliun), naik 15% dari nilai yang dicapai semester pertama 2017. Pendapatan para developer dari program-program pra-penjualan mereka naik 12% selama periode yang sama.

Angka-angka di atas telah menjaga masa simpan persediaan produk jadi para developer di kota-kota tingkat I dan I yang tertentu tetap di bawah 12 bulan sehingga telah memperkuat kemampuan mereka dalam memenuhi pembayaran kembali utang mereka.

10. Menurut data resmi pemerintah, sd akhir 2017, ada sekitar 51 juta buah tempat tinggal (apartemen dll) di seluruh China yang kosong karena berbagai macam hal, antara lain, (i) sudah dibayar lunas oleh orangtua untuk diberikan kepada putra/putri (terutama putra) mereka menjelang menikah, (ii) milik orang kelas menengah atas lainnya untuk tujuan investasi dll, terutama yang tinggal di kota yang sama dengan properti milik mereka, (iii) milik orang-orang migran yang belum dihuni oleh mereka, (iv) sedang menunggu para penghuninya yang dpindahkan oleh pemerintah dari daerah-daerah yang kumuh, gersang dll, (v) milik para developer yang belum terjual maupun belum serah-terima dengan para pembelinya, (vi) milik orang-orang lain baik yang sedang mencicil ataupun yang sudah lunas, (vii) milik para spekulan. Bagi banyak orang, keadaan itu disebut sebagai "gelembung properti" dengan ciri-ciri China, yang sangat berbeda dari negeri-negeri lain (a Real Estate Boom with Chinese Characteristics).

11. Kebutuhan perumahan tetap besar

Pada 3 September 2018, koran online Business Times Singapura melaporkan bahwa laba semester pertama tahun 2018 10 developer terbesar di China melonjak rata-rata 75% dari masa yang sama tahun 2017 dan laba kotor mencapai 32,8%, rekor yang tertinggi selama 6 tahun terakhir. 

Misalnya, Sunac China Holdings Ltd membukukan kenaikan laba secara cepat sebesar 344% selama semester pertama tahun 2018 ini.

Permintaan yang kuat dari Jinan di China Bagian Utara sampai Hefei di China Bagian Tengah menjadikan banyak developer lain memperkirakan pertumbuhan laba yang kuat sampai dengan 2019 juga ketika apartemen-apartemen di proyek-proyek yang baru diserahkan kepada para pembeli dan dibukukan sebagai pendapatan. 

Selama Januari-Juni 2018 saja, Country Garden mengalami penjualan perumahan yang mengejutkan, yaitu senilai CNY 770 miliar (sekitar USD 112,5 miliar, atau IDR 1.630 triliun, sekitar 80% APBN Indonesia untuk tahun 2017) tetapi belum dibukukan karena belum diserah-terimakan, menurut perkiraan CGS-CIMB Securities Ltd.

Sementara itu, China Vanke sedang membangun proyek-proyek yang mencapai luas lantai 81 juta m2.

China Real Estate Information Corp. memberitakan bahwa sd akhir November 2018, 25 buah perusahaan properti terbesar di China telah membukukan penjualan masing-masing di atas CNY 100 miliar (sekitar USD 14 miliar). Sampai akhir tahun 2018 ini, diperkirakan akan ada 30 buah perupsahaan properti yang membukukan penjualan CNY 100 miliar ke atas.

Catatan: 

(i) Penjualan properti biasanya naik tajam selama Oktober setiap tahun (yang mencakup libur Minggu Emas, HUT RRC) saat orang-orang China membeli properti karena punya hari libur yang cukup panjang. Jika sebuah perusahaan properti tidak mengalaminya, itu biasanya merupakan lampu merah untuk perusahan yang likuiditasnya lemah.

(ii) Pada 11 Desember 2018, China Daily memebritakan bahwa aliran modal perusahaan-perusahaan properti telah mengalamai tekanan besar tahun ini sehingga merger dan pengalihan saham semakin sering terjadi selama semester 2 tahun 2018 ini. Menurut para analis, kecendrungan itu akan berlanjut pada 2019. Lebih dari 30 buah developer menengah dan kecil telah mengalihkan obligasi dan saham mereka selama semester tersebut. Di antara developer yang telah go public, 46 buah telah menjalani merger dan akuisisi, dengan jumlah transaksi USD 7,07 miliar. Semua itu merupakan peluang bagi para developer besardengan aliran modal yangs ehat memandang merger dan akuisisi sebagai peluang untuk menambah stok lahan maupun proyek mereka masing-masing. 

12. Semua itu terjadi karena kekayaan bruto rumah tangga China berjumlah USD 51 triliun per akhir September 2018, dengan utang sekitar USD 5 triliun saja, yang terdiri atas kredit properti dan kredit UMKM. Kekayaan 7,1 juta orang China dengan aset likuid minimum USD 1 juta berjumlah sekitar USD 21 triliun.

Aset perbankan China per akhir 2017 adalah USD 39,9 triliun. Bunga deposito di bank-bank China rata-rata 1,25% per tahun. Jadi, banyak deposan sedang cari peluang usaha yang hasilnya di atas angka mini itu. Salah satunya yang tidak merepotkan adalah investasi properti.

13. Menurut kantor berita Xinhua pada 3 Januari 2018, untuk membantu "mendinginkan" kondisi bisnis properti, selama tahun 2017, pemerintah di 300 buah kota di China menjual hak pakai atas lahan seluas 95.036 hektar (950,36 juta m2) yang 35.433 hektar di antaranya adalah untuk pemukiman, naik 24% dibandingkan dengan yang tahun 2016.

Ke-300 buah kota itu mendapatkan dana sejumlah USD 620 miliar (IDR 9.500 triliun, atau sekitar 4,5 x APBN Indonesia untuk tahun 2017). Itu berarti, harga hak pakai tersebut adalah IDR 10 juta per m2.

14. Harga tanah di 4 kota tingkat 1: Beijing, Shanghai, Shenzhen dan Guangzhou jauh di atas itu. Contoh, belum lama ini pemerintah kota Shanghai berhasil melelang hak pakai senilai IDR 82 juta per m2.

15. Harga jual apartemen/kondo menengah-atas di daerah-daerah utama yang ada di 4 kota besar itu rata-rata sekitar IDR 176 juta per m2!!! Jadi, apartemen seluas 80 m2 berharga sekitar IDR 14,080 miliar!!!

Karena itu, pemerintah China sudah memasang harga maksimum dan juga memaksa para developer menurunkan harga jual produk mereka. 

Salah satu hasilnya, harga apartemen baru di Kecamatan Longhua, salah satu daerah utama di Kota Shenzhen, dijual seharga sekitar IDR 135 juta per m2, yaitu harga maksimum yang ditetapkan oleh Kota Shenzhen untuk daerah itu padahal sebuah proyek lainnya yang dibangun dengan kualitas yang serupa oleh developer yang sama juga dijual dengan harga yang sama pada akhir tahun 2015. Saat ini harga jual kembali apartemen di proyek lain itu adalah sekitar IDR 220 juta per m2. 

Harga yang tinggi sebagian disebabkan oleh kurangnya pasokan lahan baru untuk pemukiman. Kota Shenzhen juga membatasi pasokan lahan untuk pembangunan apartemen baru menjadi hanya 2 juta m2 per tahun. Foshan, salah satu kota tetangganya, memasok sekitar 10 juta m2 per tahun.

Update 29 Desember 2019:

Meng Xiaosu, "godfather" real estate di China, menganjurkan pemerintah Shenzhen  menaikkan alokasi lahan pemukiman dari sekitar 10% (di Hong Kong: cuma sekitar 7%) menjadi 25% dari luas kota, yang sekarang sekitar 206.000 hektar (naik dari 49.500 hektar sejak 1978 sampai sekitar tahun 2017) untuk menjadikan warganya punya apartemen yg cukup luas dan harga terjangkau.

16. Sembilan dari 10 buah Merek Real Estate Paling yang berharga di Dunia bersasal dari China

Pada September 2018, Brand Finance menerbitkan hasil survei mereka bahwa 9 dari 10 buah merek real estate yang paling bernilai di dunia selama 2018 berasal dari China. Hanya satu yang bukan, yaitu EMAAR Properties dari UEA.

Juaranya adalah Evergrande Group. Selanjutnya: Country Garden (2), Dalian Wanda Commercial Properties (3), China Vanke (4), Poly Real Estate (5).(Real Estate 25 2018)

Semoga bermanfaat. Silakan share dengan semua teman.