Belajar Bisnis Properti dari BUMD Gajah China: Greenland Group, Shanghai

Sepak-terjang BUMN China yang raksasa, misalnya China Mobile, PetroChina, perbankan (ICBC, CCB, BoC, ABC dll), sudah diketahui dan dipelajari oleh banyak orang di dunia.  Mereka di bawah kendali pemerintah pusat China melalui SASAC Pusat.

Bisnis Properti saat ini di China

1. Per akhir Oktober 2018 sekitar 90% rumah tangga di perkotaan sudah punya rumah. Transaksi properti hunian biasanya berjalan cepat dan sederhana  karena mayoritas orang China membeli properti hunian dengan cash, hasil dari menabung bertahun-tahun.

1.1 Salah satu hasil lainnya adalah sampai akhir Juni 2017, 66% dari nilai properti milik rumah tangga di China adalah bersih dari utang (A Real Estate Boom with Chinese Characteristics, Journal of Economic Perspectives—Volume 31, Number 1—Winter 2017—Pages 93–116, oleh Edward Glaeser, Wei Huang, Yueran Ma dan Andrei Schleifer, semuanya dari Universitas Harvard).

1.2 Pada 30 Maret  2016, majalah Forbes melaporkan secara ringkas sebagai berikut: 

(i) 80% dari semua rumah/apartemen di China dibeli dengan cash keras. Dua puluh persen (20%) rumah tangga perkotaan memiliki lebih dari satu buah rumah. 

(ii) 15% dari semua apartemen yang akan atau sedang dibangun dibeli dengan tunai keras secara di muka.

(iii) Hanya 17% rumah tangga perkotaan di China berutang kepada bank dll untuk membeli rumah/apartemen mereka. Di AS, hampir 50% rumah tangga di perkotaan berutang kepada bank dll untuk membeli rumah.

(iv) Angka non-performing loan (NPL) perumahan di China hanya sekitar 0,2% dari total kredit kepemilikan rumah (KPR).

(v) Di China, rasio nilai KPR yang sedang berjalan terhadap GDP adalah baru sekitar 15%  pada 2012. Di AS,  angka itu sekitar 80% pada 2012.

1.4 Perbandingan antara rasio KPR terhadap GDP China, AS dan Indonesia

(i) Per akhir 2017, menurut kantor berita Xinhua, rasio itu sekarang sudah naik menjadi sekitar 24% dari GDP tahun 2017. Di AS, turun dari 80% menjadi sekitar 78%. Pada akhir 1952, angka itu baru 22,8% di AS.

(ii) Indonesia: menurut oxfordbusinessgroup.com

Menurut Survei Harga Properti Hunian pada kuartal ke-2 tahun 2017 oleh BI,  75,54% pembeli rumah di Indonesia lebih suka memakai KPR untuk membeli properti mereka. Tetapi, rasio KPR-GDP Indonesia pada 2015 hanya sekitar 3,5%, salah satu angka yang paling rendah di ASEAN. 

1.5 Menurut South China Morning Post 4 Desember 2018:

i. Kepemilikan rumah adalah lambang sukses tertinggi, tanda kedewasaan, kesiapaan untuk berkeluarga dan kepemilikan nasib keuangan seseorang.

ii. Orang China mencurahkan sebanyak 74% dari tabungan mereka untuk membeli rumah. Di AS, hanya 34%.

iii. Per akhir 2017, aset keuangan keluarga China secara rata-rata hanya 11,3% dari aset total mereka. Keluarga kelas menengah atas memiliki lebih banyak dari angka itu. Rata-rata orang AS 42,6%. Jeoang 61,1%.

2. Nilai transaksi penjualan perumahan baru di China mencapai USD 1,7 triliun (IDR 24.650 triliun, sekitar 1,7 x GDP Indonesia yang sekitar USD 1 triliun) untuk sekitar 20 juta buah rumah/apartemen selama tahun 2017 saja, atau 7 kali nilai transaksi penjualan perumahan baru di AS untuk sekitar 550.000 buah rumah selama tahun yang sama padahal baru sekitar 64,2% rumah tangga di AS yang punya rumah (www.census.gov.us: Quarterly Residential Vacancies and Home Ownership, First Quarter 2018, diterbitkan pada 26 April 2018). Di AS, yang besar adalah transaksi jual-beli rumah yang sudah ada, yaitu sekitar 5,5 juta buah rumah per tahun. Tetapi, mulai akhir tahun 2017, angka itu terus turun. Misalnya, NAR (National Association of Realtors) melaporkan bahwa sampai Oktober 2018 secara tahunan, 5,22 juta buah rumah yang sudah ada diperjual-belikan, dengan harga median USD 255.400 per buah.

Selama tahun 2017, jumlah luas lantai perumahan yang terjual di seluruh China adalah 1,6 miliar m2 menurut Biro Statistik Nasional China. Itu sama dengan sekitar  20 juta buah apartemen baru dengan asumsi luas rata-rata 50-80 m2 untuk kota-kota tingkat 1 (Beijing, Shanghai, Shenzhen dan Guangzhou) dan 90-100 m2 per apartemen untuk kota-kota tingkat 2 dan 3. 

Mayoritas super perumahan di perkotaan China berbentuk apartemen mengingat harga tanahnya sangat mahal, 3-5 x harga tanah perumahan di Jakarta.  

Bisnis jasa konstruksi infrastruktur dan properti serta jual-belinya di China diperkirakan bernilai hampir 20% dari GDP China (yang diperkirakan sekitar USD 13,2 triliun sd akhir 2018), yang mencakup usaha-usaha yang terkait langsung maupun tidak langsung. Angka 20% itu akan menurun karena sebagian digantikan oleh sektor konsumsi dan jasa lain.

Mengingat mahalnya harga rumah, pemerintah China sudah menggencarkan pembangunan apartemen sewa yang terjangkau. Contoh, untuk kota Guangzhou saja, pada 16 November 2017, ICBC, bank yang terbesar di dunia dalam hal aset, mengumumkan investasi senilai sekitar USD 75 miliar untuk membangunnya bersama-sama dengan pemerintah Guangzhou yang menyediakan lahannya. Dana itu cukup untuk membangun sekitar 1 juta buah apartemen baru dengan harga yang terjangkau.

Menurut Yicai Global pada 29 November 2017, di Beijing, ICBC menawarkan pinjaman kepada para developer untuk membiayai 80% investasi mereka dalam apartemen sewa dengan tenor 25 tahun. Para penyewa perseorangan juga akan mendapat pinjaman USD 151.700 dengan tenor 10 tahun untuk membayar sewa mereka.  Untuk pasar persewaan apartemen di kota Beijing, ICBC akan menyediakan minimum USD 85 miliar selama 5 tahun ke depan. CCB juga menawarkan skema yang sama dengan jumlah kredit yang sama kepada para penyewa untuk tenor yang sama. Suku bunganya: 4,35% per tahun, di bawah suku bunga KPR.

3. Peraturan umum tentang uang muka untuk pembelian rumah sangat ketat: sekitar 30% untuk yang pertama, 30-50% untuk yang kedua, dan di atas 50% untuk yang ketiga. 

3.1 Sejumlah kota, misalnya Hangzhou, bahkan lebih ketat dan mengharuskan DP senilai 60% untuk rumah kedua. 

3.2 Kota Fuzhou mengharuskan DP 50% untuk rumah kedua.

3.3 Kota Xiamen punya aturan lain: Tanpa ijin tinggal lokal,  orang-orang yang tidak bisa membuktikan telah membayar pajak penghasilan dan uang jaminan sosial selama 36 bulan dalam  4 tahun terakhir, tidak boleh membeli properti yang ukuran lantainya di bawah 180 m2.

3.4 Shanghai: sejak 2016, uang muka untuk rumah pertama minimum 35% dan rumah kedua serta seterusnya minimum 50%.

Bahkan untuk vila, apartemen mewah dan properti lain yang di luar kebutuhan dasar hidup harus dengan uang muka minimum 70%.

3.5 Kota Beijing menurunkan masa kredit dari maksimum 30 tahun menjadi 25 tahun untuk rumah kedua. Shenzhen, Nanjing dll juga mengikuti pengetatan itu.

Definisi orang-orang yang dianggap sebagai pembeli rumah kedua dan ketiga:

(i) Jika seseorang (A) pernah menjamin orang lain (B) untuk membeli rumah pertama B dan cicilannya sudah lunas oleh B, A akan dianggap akan membeli rumah kedua jika A akan membeli rumah pertamanya sendiri!!!

(ii) Sebuah keluarga memiliki seorang anak saja (karena kebijakan satu anak untuk keluarga perkotaan di masa lalu) dan keluarga itu  membeli sebuah rumah/apartemen. Kemudian, keluarga itu membeli sebuah vila atau rumah/apartemen lain; sang anak akan dianggap akan membeli rumah ketiga jika ia ingin membeli rumahnya sendiri!!!

Peraturan untuk Orang Asing

Menurut www.sinojobs.com:

(i) Orang asing yang pernah kerja atau belajar di China selama minimum 1 (satu) tahun boleh memiliki properti hunian. Namun, persyaratannya berbeda-beda dari satu daerah ke yang lain. Misalnya:

(ii) Pemerintah Shanghai mewajibkan orang asing memperlihatkan pembayaran pajak penghasilan minimum 12 bulan dari 24 bulan terakhir dan orang itu harus menikah dengan warga negara China.

(iii) Pemerintah kota Beijing mengharuskan orang asing membayar pajak dan jaminan sosial minimum selama 5 tahun sebelum diijinkan membeli properti hunian.

(iv) Orang asing hanya boleh memiliki sebuah properti hunian dan dilarang menyewakannya karena ia seharusnya memakainya sebagai tempat tinggal.

(v) Untuk properti komersil (kantor, hotel, pabrik dll), orang asing harus mendirikan sebuah perusahaan penanaman modal asing (PMA). Contoh, pabrik mobil listrik Tesla dari AS baru saja membeli lahan seluas 100 hektar untuk pabriknya di Shanghai.

4. Sejak 2010, pasar properti China adalah yang terbesar di dunia, mengalahkan AS. Banyak orang terkaya di China berlatar belakang bisnis properti: Hui Kayan (nomor 3 terkaya se-China, pemilik Evergrande Group), Yang Huiyan (wanita terkaya se-Asia, pemilik Country Garden), Wang Jianlin (mantan orang terkaya se-China selama periode 2015-2017, pemilik Dalian Wanda Group).

5. Setiap kota dan pemerintah mengatur jual-beli properti, antara lain, pembeli tempat tinggal yang baru dibeli tidak boleh menjualnya kembali sd 5 tahun. Pembeli yang merupakan lembaga atau badan harus menyimpannya minimum selama 3 tahun.

6. Seratus persen (100%) tanah adalah milik negara. Pembeli properti mendapatkan hak pakai tanah sd 7o tahun dan memiliki bangunan di atasnya. Selama ini pemerintah sudah memperpanjang secara gratis masa pakai tersebut ketika berakhir. 

6.1 Sejarah Bisnis Properti di China:

6.1.1 Pada 1987, Shenzhen adalah kota pertama di China yang menjual hak pakai tanah senilai USD 756.000. Shenzhen Special Economic Zone & Properties, sebuah BUMD, kahirnya mengalahkan 43 peserta tender lainnya.  Setahun kemudian, undang-undang nasional disahkan dan secara resmi mendefinisikan konsep "perumahan yang terjangka secara ekonomi" dan "perumahan komoditi," yang sekarang disebut sebagai perumahan pribadi.

6.1.2 Pada 1998, pemerintah China menasional eksperimen-eksperimen kepemilikan rumah. Majelis Negara, yaitu kabinet China, mengumumkan bahwa perumahan tidak terkait lagi dengan kerja. Harga dikendalikan oleh pasar.

7. Belum ada PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang ada, antara lain, adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ketika transaksi jual-beli, pajak pemakaian lahan perkotaan, dan pajak konstruksi serta pemeliharaan perkotaan. 

8. Selama ini, setiap berita bahwa pemerintah akan mengenakan PBB biasanya akan  menurunkan harga saham perusahaan properti dan juga penjualan properti secara besar-besaran. Contoh, ketika awal September 2018 pemerintah diberitakan akan mengenakan PBB mulai tahun 2019, harga saham perusahaan properti di China langsung turun 2% (Bloomberg, 10 September 2018).

9. Perbankan China, yang didominasi oleh BUMN, memberikan kredit konstruksi kepada developer, tetapi tidak terdorong untuk memberikan kredit kepemilikan rumah. Karena itu, mayoritas perusahaan properti punya banyak utang kepada bank, jual obligasi dll. Akibatnya, mereka punya aset yang raksasa.

 Contoh, per akhir 2017, Evergrande Group, milik Hui Kayan, orang nomor 3 paling kaya se-China; Evergrande Group adalah  developer nomor 1 di China, punya aset senilai USD 270 miliar (sekitar IDR 4.000 triliun, atau 57% dari aset total semua BUMN  Indonesia yang sekitar IDR 7.000 triliun), China Vanke (nomor 2, sejak 2017, hampir 30% sahamnya milik Pemda Shenzhen melalui Shenzhen Metro)  USD 170 miliar, Country Garden, nomor 3, swasta, milik Yang Huiyan (usia 35 tahun), wanita paling tajir se-Asia, pengembang Forest City di Johor Bahru, Malaysia) USD 155 miliar. Saat ini semuanya sedang turunkan utang masing-masing antara lain karena kenaikan bunga dan tekanan pemerintah China.

Pada 19 Janauari 2018,  kantor berita Xinhua, mengutip data Bank Sentral China (PBoC),  melaporkan bahwa per akhir 2017, kredit bank ke sektor properti berjumlah CNY 32,2 triliun (sekitar USD 5 triliun), naik 20,9% dibandingkan angka 2016, tetapi angka itu lebih rendah daripada angka 27% pada 2015.

Dari CNY 32,2 triliun, CNY 21,9 triliun (68%) di antaranya merupakan kredit kepemilikan rumah (KPR) kepada individu.

Sebagai perbandingan, kredit ke sektor bisnis mikro dan kecil  (UMK) berjumlah USD 3,8 trilun per akhir 2017, atau 24% di bawah kredit ke sektor properti.

Kredit ke sektor UMK itu adalah 33% dari jumlah kredit perbankan ke sektor usaha per akhir 2017.

Penjualan Properti selama Semester I 2018 Positif

Menurut www.realtalk.com edisi 20 Agustus 2018 (Developers' debt to interest investors in China), walaupun keadaan pendanaan bisnis property semakin ketat, penjualan produk pemukiman secara nasional positif. Selama semester pertama 2018, nilai transaksinya mencapai USD 861 miliar (IDR 12.500 triliun), naik 15% dari nilai yang dicapai semester pertama 2017. Pendapatan para developer dari program-program pra-penjualan mereka naik 12% selama periode yang sama.

Angka-angka di atas telah menjaga masa simpan persediaan produk jadi para developer di kota-kota tingkat I dan I yang tertentu tetap di bawah 12 bulan sehingga telah memperkuat kemampuan mereka dalam memenuhi pembayaran kembali utang mereka.

10. Menurut data resmi pemerintah, sd akhir 2017, ada sekitar 51 juta buah tempat tinggal (apartemen dll) di seluruh China yang kosong karena berbagai macam hal, antara lain, (i) sudah dibayar lunas oleh orangtua untuk diberikan kepada putra/putri (terutama putra) mereka menjelang menikah, (ii) milik orang kelas menengah atas lainnya untuk tujuan investasi dll, terutama yang tinggal di kota yang sama dengan properti milik mereka, (iii)  milik orang-orang migran yang belum dihuni oleh mereka, (iv) sedang menunggu para penghuninya yang dpindahkan oleh pemerintah dari daerah-daerah yang kumuh, gersang dll, (v) milik para developer yang belum terjual maupun belum serah-terima dengan para pembelinya, (vi) milik  orang-orang lain baik yang sedang mencicil ataupun yang sudah lunas, (vii) milik para spekulan. Bagi banyak orang, keadaan itu disebut sebagai "gelembung properti" dengan ciri-ciri China, yang sangat berbeda dari negeri-negeri lain (a Real Estate Boom with Chinese Characteristics).

11. Kebutuhan perumahan tetap besar

Pada 3 September 2018, koran online Business Times Singapura melaporkan bahwa laba semester pertama tahun 2018 10 developer terbesar di China melonjak rata-rata 75% dari masa yang sama tahun 2017 dan laba kotor mencapai 32,8%, rekor yang tertinggi selama 6 tahun terakhir. Misalnya, Sunac China Holdings Ltd membukukan kenaikan laba secara cepat sebesar 344%  selama semester pertama tahun 2018 ini.

Permintaan yang kuat dari Jinan di China Bagian Utara sampai Hefei di China Bagian Tengah menjadikan banyak developer lain memperkirakan pertumbuhan laba yang kuat sampai dengan 2019 juga ketika apartemen-apartemen di proyek-proyek yang baru diserahkan kepada para pembeli dan dibukukan sebagai pendapatan. Selama Januari-Juni 2018 saja, Country Garden mengalami penjualan perumahan yang mengejutkan, yaitu senilai  CNY 770 miliar (sekitar USD 112,5 miliar, atau IDR 1.630 triliun, sekitar 80% APBN Indonesia untuk tahun 2017) tetapi belum dibukukan karena belum diserah-terimakan, menurut perkiraan CGS-CIMB Securities Ltd. 

Sementara itu, China Vanke sedang membangun proyek-proyek yang mencapai luas lantai 81 juta m2.

Catatan: Penjualan properti biasanya naik tajam selama Oktober setiap tahun (yang mencakup libur Minggu Emas, HUT RRC) saat orang-orang China membeli properti karena punya hari libur yang cukup panjang. Jika sebuah perusahaan properti tidak mengalaminya, itu biasanya merupakan lampu merah untuk perusahan yang likuiditasnya lemah. 

12. Semua itu terjadi karena kekayaan bruto rumah tangga China berjumlah USD 51 triliun per akhir September 2018, dengan utang sekitar USD 5 triliun saja, yang terdiri atas kredit properti dan kredit UMKM. Kekayaan 7,1 juta orang China dengan aset likuid minimum USD 1 juta berjumlah sekitar USD 21 triliun.

 Aset perbankan China per akhir 2017 adalah USD 39,9 triliun. Bunga deposito di bank-bank China rata-rata 1,25% per tahun. Jadi, banyak deposan sedang cari peluang usaha yang hasilnya di atas angka mini itu. Salah satunya yang tidak merepotkan adalah investasi properti. 

13. Menurut kantor berita Xinhua pada 3 Januari 2018, untuk membantu "mendinginkan" kondisi bisnis properti, selama tahun 2017, pemerintah di 300 buah kota di China menjual hak pakai atas lahan seluas 95.036 hektar (950,36 juta m2) yang  35.433 hektar di antaranya adalah untuk pemukiman, naik 24% dibandingkan dengan yang tahun 2016. Ke-300 buah kota itu mendapatkan dana sejumlah USD 620 miliar (IDR 9.500 triliun, atau sekitar 4,5 x APBN Indonesia untuk tahun 2017). Itu berarti, harga hak pakai tersebut adalah IDR 10 juta per m2.

14. Harga tanah di 4 kota tingkat 1: Beijing, Shanghai, Shenzhen dan Guangzhou jauh di atas itu. Contoh, belum lama ini pemerintah kota Shanghai berhasil melelang hak pakai senilai IDR 82 juta per m2.

15. Harga jual apartemen/kondo menengah-atas di daerah-daerah utama yang ada di 4 kota besar itu rata-rata sekitar IDR 176 juta per m2!!! Jadi, apartemen seluas 80 m2 berharga sekitar IDR 14,080 miliar!!! 

Karena itu, pemerintah China sudah memasang harga maksimum dan juga memaksa para developer menurunkan harga jual produk mereka. Salah satu hasilnya, harga apartemen baru di Kecamatan Longhua, salah satu daerah utama di Kota Shenzhen, dijual seharga sekitar IDR 135 juta per m2, yaitu harga maksimum yang ditetapkan oleh Kota Shenzhen untuk daerah itu padahal sebuah proyek lainnya yang dibangun dengan kualitas yang  serupa oleh developer yang sama juga dijual dengan harga yang sama pada akhir tahun 2015. Saat ini harga jual apartemen di proyek lain itu adalah sekitar IDR 220 juta per m2.  

Harga yang tinggi sebagian disebabkan oleh kurangnya pasokan lahan baru untuk pemukiman. Kota Shenzhen juga membatasi pasokan lahan untuk pembangunan apartemen baru menjadi hanya 2 juta m2 per tahun. Foshan, salah satu kota tetangganya, memasok sekitar 10 juta m2 per tahun. 

 Greenland Holdings, konglomerat Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) Kota Shanghai melalui SASAC Shanghai 

Greenland Holdings Corp., Ltd., atau Greenland Group, didirikan pada 1992 di Shanghai dan tercatat di Bursa Efek Shanghai (SSE) sejak 2014 melalui backdoor listing dan sejak 2017 menjadi salah satu komponen SSE 50 (50 perusahaan blue chip), bergerak dalam usaha pengembangan properti (developer) dan usaha-usaha yang terkait. Saat ini Greenland Group adalah pengembang properti milik negara yang terbesar di China dan pengembang terbesar ke-4 di China berdasarkan pendapatan.

A. Sejumlah Properti yang terkenal milik Greenland Group di China dll

1. Intercontinental Hotel, tinggi 450 m, hotel Intercontinental yang tertinggi di dunia,   di Nanjing Greenland Center. Hotel ini berkelas Bintang Lima Super.

2. JW Marriott Hotel, di Zhengzhou Greenland Center, saat ini juga merupakan gedung terjangkung di China Bagian Tengah.

3. Crowne Plaza Hotel, di Xuzhou Greenland Center

4. Beijing Greenland, di Binfen City, Beijing, pusat pertokoan dan kegiatan keluarga dengan luas lantai bruto 650.000 m2, lebih dari 3 x  luas lantai bruto Lippo Karawaci, Tangerang. 

5. Xuzhou Metro Line 3 sepanjang 17,2 km, Nanjing Metro Line 5, Chongqing Metro Line 9.

6. Di AS dan 7 buah negeri lainnya (total investasi sekitar USD 20 miliar): 

6.1 Los Angeles: Metropolis, proyek pengembangan real estate yang terbesar di sana, kerja sama sama dengan AECOM, senilai USD 1,4 miliar; 

6.2. New York: Pacific Park Brooklyn, seluas sekitar 10 hektar di pusat kota Brooklyn, investasi di atas USD 5 miliar, lihat www.greenlandusa.com;

new-york-atlantic-plaza-5c0a5c0bbde5750cf418eff2.jpg

6.3 Australia: Sydney, salah satunya bernama Greenland Centre, setinggi 235 m, lihat www.greenlandaustralia.com.au; 

greenland-centre-sydney-5c0a5d1bbde5750d592d4037.jpg

Proyek itu merupakan bagian dari ekspansi senilai USD 1 miliar oleh Greenland Group ke Australia. USD 600 juta dari dana itu telah dipakai untuk ambil alih sepetak lahan  serba-guna senilai USD 600 juta di Sydney dari Brookfield Asset Management pada awal 2014.

6.4 Inggeris (Spire London, 67 lantai, gedung pemukiman yang tertinggi di Eropa Bagian Barat);

6. 5 Jepang, Jerman, Kanada (King Blue Condos; Lakeshore Boulevard East), Korea Selatan (Jeju dan Seoul) dan Malaysia (Johor Bahru).

Kanada:

Pada September 2014, Greenland Group mengambil-alih King Blue Condominiums, investasi perdananya di Kanada, dari The Easton Group of Hotels dan The Remington Group.

Di Pulau jeju, Greenland Group bikin usaha patungan dengan Lotte Tour membangun Dream Tower di area seluas sekitar 30 hektar di sana. Proyek itu bernilai USD 605 juta dengan ketinggian 38 lantai. 

dream-tower-greenland-lotte-jeju-5c0a6285ab12ae1b84574612.jpg

Yicai Global melaporkan pada 7 Desember 2018 bahwa Greenland Group adalah investor asing pertama yang mendapatkan ijin pembangunan dan operasi rumah sakit komersial milik asing. Tetapi, rumah sakit itu tidak boleh melayani  warga setempat dan tidak boleh ikut program asuransi kesehatan nasional atau subsidi lain dari pemerintah Korea Selatan. Ijin itu diberikan oleh Pemerintah Provinsi Khusus di pulau Jeju, Korea Selatan. Greenland Group telah membangun rumah sakit yang 100% miliknya itu di kawasan "Kota Perawatan Kesehatan"-nya di Seogwipo, Jeju. Rumah sakit itu berdiri di atas lahan seluas 18.000 m2 dan berencana memiliki 134 orang staf, yang mencakup 58 orang personalia kedokteran  ketika dibuka pada tahun depan. Tetapi, pemerintah Korea Selatan  memberikan pembatasan-pembatasan yang ketat pada rumah sakit itu sehingga akan memiliki hanya 4 bagian: bedah kosmetis, dermatologi, penyakit dalam dan kedokteran keluarga.  

foto-proyek-greenland-di-jeju-yicai-global-5c0a54d96ddcae323d3ba31c.jpg

                                                                                                 Sumber gambar: Yicai Global

Greenland Group dan pemerintah Jeju telah meneken MOU pada Juli 2012 untuk membangun proyek Kota Perawatan Kesehatan itu , yang merupakan salah satu di antara enam skema pembangunan inti di pulau itu. Greenland Group telah memompa CNY 6 miliar  (USD 870 juta) ke usaha tersebut untuk membuat komunitas hunian kelas dunia yang menyatukan fungsi-fungsi pemukiman, rekreasi dan medis.

Jeju menawarkan kewarganegaraan Korea Selatan kepada para pembeli properti di sana sejak 2010.

7. Lihat juga C.6 di bawah tentang gedung-gedung milik Greenland Group yang termasuk dalam 20 tertinggi di dunia.

B. Cara bisnis dan prestasinya:

1. Pemegang Saham: (i) SASAC Shanghai: 46,4%*; (ii) para pegawai: 29,1% **; dan (iii)  Lain-lain: Sisanya.

*20,55% di antaranya melalui SMI Corp., yang dahulu dikenal sebagai Shanghai Chengtou, atau SMI, BUMD terbesar milik Pemda Shanghai; SMI juga pemilik Shanghai Tower, gedung nomor 2 terjangkung (632 m, 128 lantai) di dunia, melalui Shanghai Tower Construction and Development.

** melalui Shanghai Gelinlan Investment Co. LP (SGIC)

Jadi, para pegawainya ikut memilikinya dalam jumlah besar (29,1%) dan juga menikmati labanya melalui dividen dll. Mereka juga memberikan pinjaman kepada Greenland Group ketika perlu. Contoh: Pada 28 November 2016, Reuters memberitakan bahwa Greenland Group akan meminjam sejumlah CNY 10 miliar (sekitar USD 1,5 miliar) dari SGIC.  

Pada 2 September 2015, aastocks. com memberitakan bahwa SGIC membeli 4,81 juta lembar saham Greenland Group. 

Kedua hal itu menunjukkan keyakinan para pegawai pada prospek perusahaan.

2. Modal awal sangat kecil: USD 2,9 juta pada 1992 (per akhir 2017 punya ekuitas sekitar USD 11 miliar, atau naik sekitar 380 x selama 25 tahun), dimulai dengan membangun sejumlah green belt (bidang terbuka di sekitar kota di mana pembangunan dibatasi) di Shanghai.

3. Pengembang produk-produk properti kelas menengah-atas: gedung apartemen, kondo, kantor, mall dll. Pembangun banyak mall di sekitar stasiun kereta api bawah tanah (subway, atau MRT) di China a.l. Beijing Greenland, dan daerah pertokoan a.l. Fangshan Greenland.

3.1 Di luar negeri, misalnya AS, Australia, Kanada, sebagian produk proyek-proyek propertinya ditawarkan kepada orang-orang tajir China yang gemar investasi properti di LN. Proyek-proyek itu dibeli, dibangun dan dioperasikan secara mandiri maupun patungan dengan pderusahaan-perusahaan properti dan terkait yang ternama di dunia.

3.2 Pada Maret 2016, meneken perjanjian jual-beli dan pengelolaan properti senilai sekitar USD 4 miliar dengan Amare Investment Management Group. Perjanjian itu mewajibkan Amare mengambil-alih hotel-hotel Greenland Group yang sudah ada di China dan LN. Kemudian, Amare akan mendirikan perusahaan patungan dengan Greenland untuk mengelola hotel-hotel itu. Lalu, perusahaan patungan itu akan mengkontrakkan operasi hotel-hotel itu ke perusahaan-perusahaan yang ternama dalam industri perhotelan, yang mencakupInterContinental Hotels Group, Starwood, JW Marriott dan Melia Group. Perundingan mendalam tentang perjanjian itu makan waktu sekitar 2 tahun. (Greenland Group and Amare in multi-million dollar property deal, The Business Times, Singapura, 11 Maret 2016) 

3.3 Melalui perusahaan anaknya di Hong Kong,  mendirikan Silk Road Integrated Real Estate Fund (Perusahaan Pengelola Dana Real Estate Terpadu Jalan Sutra), dengan nilai USD 8 miliar,  untuk jangka waktu 8 tahun, secara kongsi dengan Kuwait Strategic Investor pada April 2016, untuk investasi di real estate dan properti kelas dunia tingkat 1. 

3.4 Pada Maret 2017 di Malaysia, membeli sepetak lahan senilai RM 600 juta di Iskandar Malaysia, yang dicanangkan untuk pembangunan properti campuran yang terpadu yang menghadap laut. Lahan itu berukuran 5,58 hektar, terletak di Teluk Danga dan dibeli dari Iskandar Waterfront Sdn Bhd (IWH). Greenland dan IWH akan membangunnya dengan dana RM 2,2 miliar secara kongsi dengan IWH. Ditargetkan akan selesai dibangun dalam 5 tahun. Greenland juga mengincar dua atau tiga petak lahan lain di Johor dan akan memfinalkan segera pembicaraan dengan  IWH serta perusahaan-perusahaan asosiasi IWH. Greenland juga  sedang mengadakan pembicaraan tingkat tinggi untuk membeli 60 hektar lahan lagi di pasar properti Iskandar Malaysia yang sedang booming.

IWH adalah usaha patungan pemerintah dan swasta yang melibatkan pemerintah federal dan negeri bagian Malaysia serta para investor dalam negeri. IWH adalah pengembang induk untuk lahan sekitar 1.620 hektar yang menghadap laut di sisi-sisi bagian timur dan barat Johor Causeway (jalan yang ditinggikan melewati rawa-rawa dll). IWH berencana mengandalkan kekuatan Greenland dalam pembangunan properti komersial campuran, yang mencakup hotel-hotel dan menara-menara hunian kelas atas, untuk berinvestasi di proyek-proyek properti yang terkemuka di Iskandar Malaysia dan land bank luas milik mereka yang menghadap laut. (Greenland Group seals Iskandar land deal, Malaysian Reserve, 31 Maret 2017)

4. Falsafah bisnis yang pragmatis: "Invest first. Ask questions later." ("Investasi dahulu, baru bertanya") (dikutip dari Mingtiandi, Asia Real Estate Intelligence)

5. Proyek-proyek pemukimannya (apartemen dan kondo) ditujukan untuk dijual; yang komersial (perkantoran, shopping mall dll) untuk dijual dan disewakan; hotel-hotel dibangun untuk dimiliki, dijual dan dioperasikan; infrastruktur (kereta api perkotaan).

5.1 Contoh penjualan:

Pada November 2013, Greenland menjual sebuah shopping mall di Baiyun Greenland Centre, Guangzhou, kepada CapitaMalls Asia Limited, perusahaan perwali-amanatan (trust) properti eceran yang dikendalikan oleh CapitaLand Ltd., developer terbesar di Asia Tenggara. Dengan transaksi itu, CapitaMalls memiliki 62 buah shopping mall, yang 11 di antaranya sedang dibangun, di 37 buah kota di China.

Jadi, Greenland Group juga bertujuan sebagai salah satu pendorong pengembangan ekonomi nasional China melalui sektor properti dll dengan sekaligus mendatangkan investor asing ke China melalui jual-beli aset propertinya.

5.2 Contoh investasi dalam bidang kereta api perkotaan (metro)

Dengan  konsep "railway projects + regional functions," sedang membangun Xuzhou Metro Line 3 sepanjang 17,2 km, dengan 17 stasiun  plus segala macam prasarana lain maupun fasilitas berikut kompleks pertokoan, apartemen, kondo, perkantoran dll.

Proyek-proyek lain yang sejenis: Nanjing Metro Line 5 dan Chongqing Metro Line 9. 

6. Pemakaian jasa-jasa arsitek yang terkemuka di dunia:

- Nikken Sekkei (Shanghai Greenland Center);

- HOK, Inc. (Dalian Greenland Center);

- Adrian Smith+Gordon Gill (AS+GG) (Wuhan Greenland Center & Chengdu Greenland Tower)

7. Salah satu perusahaan anaknya (kepemilikan 59,1%), Greenland Hong Kong Holdings, Ltd., tercatat di Bursa Efek Hong Kong (HKSE).

8. Salah satu perusahaan asosiasinya (kepemilikan 23,1%), A-Living Services Co., Ltd., juga tercatat di HKSE.

9. Pada Juni 2018, membuat perjanjian kerja sama, untuk mengkoordinir proyek-proyek konstruksi skala besar di dunia dan terutama di China, dengan AECOM*, salah satu perusahaan rekayasa, design, konsultasi, konstruksi dan manajemen yang terkemuka di dunia, (peringkat 164 di antara 500 perusahaan yang terbesar di AS menurut Fortune 2018);

* Engineering News Record 2018 menobatkan AECOM sebagai Perusahaan Design Global Nomor 1. AECOM adalah pemilik URS Corp., Davis Langdon, Hunt Construction Group dll.

10. Peringkat 1 di daftar Forbes 2018 Global Growth Champions

11. Peringkat 252 di daftar Fortune 2018 Global 500 dan pada 2012 merupakan developer properti China pertama yang masuk daftar 500 besar di dunia itu dan sudah 7 tahun berturut-turut masuk daftar bergengsi global itu;

12. Peringkat 297 di daftar Forbes World's Best Employers 2018 (Pemberi Kerja Terbaik di Dunia) versi Forbes

13. Pendapatan

(i) Tahun 2017: USD 44,8 miliar dengan laba bersih USD 1,5 miliar

(ii) Januari-September 2018: USD 50 miliar [proyeksi: sekitar USD 65 miliar (IDR 942 triliun) dengan laba bersih USD 2 miliar sd akhir 2018]

14. Jumlah asset per akhir 2017: USD 138 miliar, perkiraan per akhir September 2018: USD 150 miliar (sekitar IDR 2.000 triliun)

15.  Per  akhir Juni 2018, memiliki cadangan lahan (land bank) seluas 13.600 hektar (136 juta m2) yang bernilai tinggi sekali di kota-kota penting di wilayah Delta Sungai Yangtze dan Delta Sungai Mutiara, China. Salah satu perusahaan anaknya, yaitu Greenland Hong Kong Holdings, Ltd., juga memiliki 2.000 hektar land bank di China dll.

16. Setiap tahun Greenland Group menambah land banknya. Sebagai contoh, kemungkinan mereka akan membeli lahan-lahan baru senilai antara USD USD 15-20 miliar (IDR 290 triliun) selama 2018 ini saja. Selama Januari-Juni tahun 2018, mereka sudah membeli lahan-lahan seluas 2.022 hektar (20,22 juta m2) senilai USD 5,5 miliar. Menurut koran online Mingtiandi, selama September 2018 saja, mereka menambah lagi land banknya dengan membeli lahan baru seluas 1.680 hektar di provinsi-provinsi Anhui, Henan, Jiangsu, Shanxi, Sichuan dan Zhejiang  padahal para developer China umumnya, terutama yang swasta, sedang wait and see mengingat ketatnya dana dan mulai lambatnya bisnis properti di China saat ini.

17. Rencana Akuisi Hsin Chong Group, Hong Kong

Pada September 2018, South China Morning Post memberitakan bahwa Greenland Group sedang berunding untuk mengambil alih 100% saham Hsin Chong Construction Group dan mayoritas saham di perusahaan induknya, yaitu Hsin Chong Group Holdings, yang tercatat di Bursa Efek Hong Kong. Hsin Chong Construction Group sudah berusia 79 tahun dan berpengalaman membangun banyak proyek mega di Hong Kong: Ocean Park, bekas Bandara Kai Tak, dan juga membangun hotel-hotel: The Sands, the Venetian Macau resort Hotel, Four Seasons Macau resort, Sands Cotai Central, Parisian Macau. Portofolio perusahaan itu juga mencakup proyek kereta api di Mekkah dan kasino hotel Imperial Palace di Saipan.  

Akuisisi itu akan menjadikan Greenland Group langsung memiliki satu tim insinyur dan kontraktor yang mapan sehingga akan siap untuk mendapatkan proyek-proyek skala besar di Timur Tengah atau Asia Tenggara, dalam kerangka proyek super-mega One Belt One Road (OBOR) China.

18. Target per akhir tahun 2020 menurut websitenya (www.greenlandsc.com):

• Pendapatan : USD 120 miliar (IDR 1.725 triliun)
• Laba bersih: USD 7,5 miliar (IDR 108 triliun)

18. Melihat angka-angka di atas, bank-bank raksasa China, misalnya ICBC, merupakan salah satu krediturnya.

C. Reputasi Greenland Group:

1. Salah satu investor real estate China yang paling agresif di luar negeri.

2. Memiliki 33.473 orang pegawai per akhir 2017.

3. Pengembang real estate dengan proyek-proyek di lebih dari 100 buah kota di 9 buah negeri di 4 benua: China, AS dll.  

4. Melalui Greenland International Hotel Group (GIHG), membangun, memiliki dan mengoperasikan 79 buah hotel dengan merek-merek sendiri (PRIMUS. QUBE dan Q), dengan jumlah kamar mencapai 20.000 dan proyek-proyek hotel yang sedang berjalan di 7 buah negeri dan lebih dari 54 buah kota. Target tahun 2020: memiliki di atas 100 buah hotel di dunia.

5. Pengembang dan pemilik proyek-proyek skala besar sehingga memiliki  23 buah gedung pemukiman dan campuran sangat jangkung di dunia yang sudah selesai dan sedang dibangun saat ini, berbagai macam proyek pengembangan terpadu di dalam kota plus zona dan taman industry dll

6. Pengembang dan pemilik 4 (yang sedang dibangun dan akan selesai dalam waktu dekat) di antara 20 buah gedung yang paling jangkung di dunia sehingga menjadi pemimpin di dunia dalam bidang pembangunan dan pemilikan gedung yang sangat jangkung (ultra-high-rise building) di dunia:

• 6.1 Dalian Greenland Center: 518 m, 88 lantai, dengan luas lantai bruto sekitar 600.000 m2;

 6.2 Chengdu Greenland Center: 468 m, 101 lantai, dengan luas bruto lantai 220,000 m2;

6.3 Nanjing Greenland Center (nama resmi: Zifeng Tower): 450 m, tertinggi nomor 16 di dunia dan nomor 8 di China (www.skyscrapercenter.com), dengan luas lantai bruto di atas 300.000 m2; dan

6.4 Wuhan Greenland Center (USD 4,5 miliar): 500 m (rencana semula: 606 m*), 96 lantai (semula 125 lantai*).

*karena perpanjangan Bandara Tianhe, Wuhan.

                                                                                                             Chengdu Greenland Center

                                                                                                             Dalian Greenland Center

C. Rencana Akuisi Hsin Chong Group, salah satu perusahaan konstruksi yang terkemuka dan tua di Hong Kong

Pada 29 September 2018, South China Morning Post memberitakan bahwa Greenland Group sedang berunding untuk mengambil alih 100% saham Hsin Chong Construction Group dan mayoritas saham di perusahaan induknya, yaitu Hsin Chong Group Holdings, yang tercatat di Bursa Efek Hong Kong. Hsin Chong Construction Group sudah berusia 79 tahun dan berpengalaman membangun banyak proyek mega di Hong Kong: Ocean Park, bekas Bandara Kai Tak, dan hotel-hotel: The Sands, the Venetian Macau Resort Hotel, Four Seasons Macau Resort, Sands Cotai Central, Parisian Macau. Portofolio perusahaan itu juga mencakup proyek kereta api di Mekkah dan kasino+hotel Imperial Palace di Saipan.  

Akuisisi itu akan menjadikan Greenland Group langsung memiliki satu tim insinyur dan kontraktor yang mapan sehingga akan siap untuk mendapatkan proyek-proyek skala besar di Timur Tengah atau Asia Tenggara, dalam kerangka proyek super-mega One Belt One Road (OBOR) China.

D. Bidang-Bidang Usaha di Luar Real Estate

1. Greenland Group juga memiliki usaha-usaha keuangan, yang mencakup perbankan investasi, pialang, investasi modal untuk perusahaan tertutup dan asuransi. Perusahaan induk bidang keuangannya mendirikan sebuah perusahaan  sekuritas di Hong Kong pada September 2018 dan mengajukan ijin perbankan investasi di sana. Di China Daratan, perusahaan jasa keuangannya mencakup kredit mikro dan pengelolaan aset dan juga memiliki saham di beberapa buah bank umum perkotaan.

2. Selain itu, Greenland Group juga punya saham di Focus Media, perusahaan iklan luar ruang yang terbesar di China, sehingga ada sinergi dengan pusat-pusat perbelanjaan (shopping mall) yang dimilikinya.

3. IMAX China Holding, perusahaan film dan pemilik bioskop terkemuka, perusahaan anak IMAX Corp. dari AS, juga telah menerima investasi dari unit usaha Greenland Group dalam bidang investasi saham perusahaan-perusahaan tertutup. Itu karena akan ada sinergi dengan usaha-usaha shopping mall milik Greenland Group.  Sebelumnya, IMAX China Holding menolak tawaran China Vanke, perusahaan properti terbesar ke-2 di China, karena China Vanke hanya memiliki kawasan pemukiman. 

E. Kesimpulan:

1. Walaupun ekuitasnya relatif kecil dibandingkan dengan asetnya, Greenland Group bisa jaya karena dipercaya oleh perbankan dan masyarakat sehingga mudah mendapatkan kredit modal kerja dan investasi serta pembeli untuk produk-produknya. Setiap proyek direncanakan dan dikelola secara profesional.

2. Para pegawai, komisaris dan direksi memiliki saham dalam jumlah yang cukup besar (20%-30%) agar benar-benar ada sense of belonging yang kuat dan nyata. Mereka juga ikut menanggung laba maupun rugi perusahaan.

3. BUMD real estate, seperti Bintaro Jaya yang sudah punya pengalaman berjibun, bisa berprestasi sebesar itu sehingga membantu mengharumkan nama bangsa.

4. Investasi di luar negeri juga merupakan salah satu kesempatan untuk belajar bisnis global, terutama dimulai melalui kerja sama dengan mitra-mitra setempat yang terkemuka.

5. Pragmatis dalam berbisnis.

6. Pemda, sebagai pemilik BUMD, harus punya keuangan yang sehat sehingga BUMD-BUMD-nya terpercaya oleh perbankan dan masyarakat.

7. BUMD-BUMD saling bersinergi dan juga kerja sama dengan banyak swasta lokal maupun luar negeri.

Semoga bermanfaat. Silakan share dengan semua teman.