Belajar Bisnis Properti dari BUMD Gajah China: Greenland Group, Shanghai

Penjualan Properti selama Semester I 2018 Positif

Menurut www.realtalk.com edisi 20 Agustus 2018 (Developers' debt to interest investors in China), walaupun keadaan pendanaan bisnis property semakin ketat, penjualan produk pemukiman secara nasional positif. Selama semester pertama 2018, nilai transaksinya mencapai USD 861 miliar (IDR 12.500 triliun), naik 15% dari nilai yang dicapai semester pertama 2017. Pendapatan para developer dari program-program pra-penjualan mereka naik 12% selama periode yang sama.

Angka-angka di atas telah menjaga masa simpan persediaan produk jadi para developer di kota-kota tingkat I dan I yang tertentu tetap di bawah 12 bulan sehingga telah memperkuat kemampuan mereka dalam memenuhi pembayaran kembali utang mereka.

10. Menurut data resmi pemerintah, sd akhir 2017, ada sekitar 51 juta buah tempat tinggal (apartemen dll) di seluruh China yang kosong karena berbagai macam hal, antara lain, (i) sudah dibayar lunas oleh orangtua untuk diberikan kepada putra/putri (terutama putra) mereka menjelang menikah, (ii) milik orang kelas menengah atas lainnya untuk tujuan investasi dll, terutama yang tinggal di kota yang sama dengan properti milik mereka, (iii)  milik orang-orang migran yang belum dihuni oleh mereka, (iv) sedang menunggu para penghuninya yang dpindahkan oleh pemerintah dari daerah-daerah yang kumuh, gersang dll, (v) milik para developer yang belum terjual maupun belum serah-terima dengan para pembelinya, (vi) milik  orang-orang lain baik yang sedang mencicil ataupun yang sudah lunas, (vii) milik para spekulan. Bagi banyak orang, keadaan itu disebut sebagai "gelembung properti" dengan ciri-ciri China, yang sangat berbeda dari negeri-negeri lain (a Real Estate Boom with Chinese Characteristics).

11. Kebutuhan perumahan tetap besar

Pada 3 September 2018, koran online Business Times Singapura melaporkan bahwa laba semester pertama tahun 2018 10 developer terbesar di China melonjak rata-rata 75% dari masa yang sama tahun 2017 dan laba kotor mencapai 32,8%, rekor yang tertinggi selama 6 tahun terakhir. Misalnya, Sunac China Holdings Ltd membukukan kenaikan laba secara cepat sebesar 344%  selama semester pertama tahun 2018 ini.

Permintaan yang kuat dari Jinan di China Bagian Utara sampai Hefei di China Bagian Tengah menjadikan banyak developer lain memperkirakan pertumbuhan laba yang kuat sampai dengan 2019 juga ketika apartemen-apartemen di proyek-proyek yang baru diserahkan kepada para pembeli dan dibukukan sebagai pendapatan. Selama Januari-Juni 2018 saja, Country Garden mengalami penjualan perumahan yang mengejutkan, yaitu senilai  CNY 770 miliar (sekitar USD 112,5 miliar, atau IDR 1.630 triliun, sekitar 80% APBN Indonesia untuk tahun 2017) tetapi belum dibukukan karena belum diserah-terimakan, menurut perkiraan CGS-CIMB Securities Ltd. 

Sementara itu, China Vanke sedang membangun proyek-proyek yang mencapai luas lantai 81 juta m2.

Catatan: Penjualan properti biasanya naik tajam selama Oktober setiap tahun (yang mencakup libur Minggu Emas, HUT RRC) saat orang-orang China membeli properti karena punya hari libur yang cukup panjang. Jika sebuah perusahaan properti tidak mengalaminya, itu biasanya merupakan lampu merah untuk perusahan yang likuiditasnya lemah. 

12. Semua itu terjadi karena kekayaan bruto rumah tangga China berjumlah USD 51 triliun per akhir September 2018, dengan utang sekitar USD 5 triliun saja, yang terdiri atas kredit properti dan kredit UMKM. Kekayaan 7,1 juta orang China dengan aset likuid minimum USD 1 juta berjumlah sekitar USD 21 triliun.

 Aset perbankan China per akhir 2017 adalah USD 39,9 triliun. Bunga deposito di bank-bank China rata-rata 1,25% per tahun. Jadi, banyak deposan sedang cari peluang usaha yang hasilnya di atas angka mini itu. Salah satunya yang tidak merepotkan adalah investasi properti.