Belajar Bisnis Properti dari BUMD Gajah China: Greenland Group, Shanghai

6.1 Sejarah Bisnis Properti di China:

6.1.1 Pada 1987, Shenzhen adalah kota pertama di China yang menjual hak pakai tanah senilai USD 756.000. Shenzhen Special Economic Zone & Properties, sebuah BUMD, kahirnya mengalahkan 43 peserta tender lainnya.  Setahun kemudian, undang-undang nasional disahkan dan secara resmi mendefinisikan konsep "perumahan yang terjangka secara ekonomi" dan "perumahan komoditi," yang sekarang disebut sebagai perumahan pribadi.

6.1.2 Pada 1998, pemerintah China menasional eksperimen-eksperimen kepemilikan rumah. Majelis Negara, yaitu kabinet China, mengumumkan bahwa perumahan tidak terkait lagi dengan kerja. Harga dikendalikan oleh pasar.

7. Belum ada PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang ada, antara lain, adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ketika transaksi jual-beli, pajak pemakaian lahan perkotaan, dan pajak konstruksi serta pemeliharaan perkotaan. 

8. Selama ini, setiap berita bahwa pemerintah akan mengenakan PBB biasanya akan  menurunkan harga saham perusahaan properti dan juga penjualan properti secara besar-besaran. Contoh, ketika awal September 2018 pemerintah diberitakan akan mengenakan PBB mulai tahun 2019, harga saham perusahaan properti di China langsung turun 2% (Bloomberg, 10 September 2018).

9. Perbankan China, yang didominasi oleh BUMN, memberikan kredit konstruksi kepada developer, tetapi tidak terdorong untuk memberikan kredit kepemilikan rumah. Karena itu, mayoritas perusahaan properti punya banyak utang kepada bank, jual obligasi dll. Akibatnya, mereka punya aset yang raksasa.

 Contoh, per akhir 2017, Evergrande Group, milik Hui Kayan, orang nomor 3 paling kaya se-China; Evergrande Group adalah  developer nomor 1 di China, punya aset senilai USD 270 miliar (sekitar IDR 4.000 triliun, atau 57% dari aset total semua BUMN  Indonesia yang sekitar IDR 7.000 triliun), China Vanke (nomor 2, sejak 2017, hampir 30% sahamnya milik Pemda Shenzhen melalui Shenzhen Metro)  USD 170 miliar, Country Garden, nomor 3, swasta, milik Yang Huiyan (usia 35 tahun), wanita paling tajir se-Asia, pengembang Forest City di Johor Bahru, Malaysia) USD 155 miliar. Saat ini semuanya sedang turunkan utang masing-masing antara lain karena kenaikan bunga dan tekanan pemerintah China.

Pada 19 Janauari 2018,  kantor berita Xinhua, mengutip data Bank Sentral China (PBoC),  melaporkan bahwa per akhir 2017, kredit bank ke sektor properti berjumlah CNY 32,2 triliun (sekitar USD 5 triliun), naik 20,9% dibandingkan angka 2016, tetapi angka itu lebih rendah daripada angka 27% pada 2015.

Dari CNY 32,2 triliun, CNY 21,9 triliun (68%) di antaranya merupakan kredit kepemilikan rumah (KPR) kepada individu.

Sebagai perbandingan, kredit ke sektor bisnis mikro dan kecil  (UMK) berjumlah USD 3,8 trilun per akhir 2017, atau 24% di bawah kredit ke sektor properti.

Kredit ke sektor UMK itu adalah 33% dari jumlah kredit perbankan ke sektor usaha per akhir 2017.