Pembangunan apartemen kian marak di beberapa kota besar di Indonesia. Selain dianggap sebagai solusi tepat untuk menjawab masalah keterbatasan lahan pemukiman bagi penduduk yang kian membludak, apartemen biasanya dibangun di lokasi strategis yang memudahkan para penghuni mengakses tempat mereka bekerja.
Apartemen pada hakikatnya merupakan rumah susun, yaitu bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang merupakan satuan rumah susun (sarusun), yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Oleh karena itu ketentuan hukum yang berlaku bagi apartemen mengacu pada ketentuan UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Ragam Alas Hak Kepemilikan Apartemen
Apartemen dapat didirikan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Selain itu, dimungkinkan pula, meskipun belum pernah saya temui, pendirian apartemen di atas barang milik negara/daerah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Status hak atas tanah bersama dimana apartemen dibangun sangat penting karena berkaitan erat dengan subyek hukum yang dapat memiliki hak milik atas apartemen tersebut dan jangka waktu penguasaan haknya.
Apabila apartemen dibangun di atas tanah hak milik, maka yang dapat memiliki satuan apartemen hanya perseorangan warga negara Indonesia atau badan hukum tertentu, terbatas pada bank pemerintah, badan keagaamaan, atau badan sosial. Jangka waktu penguasaannya tidak dibatasi oleh jangka waktu tertentu sehingga dapat beralih dan dialihkan dari satu generasi ke generasi berikutnya tanpa memerlukan proses perpanjangan hak.
Apabila apartemen dibangun di atas tanah hak guna bangunan, maka yang dapat memiliki satuan apartemen adalah perseorangan warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Adapun jangka waktu penguasaannya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
Apabila apartemen yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara, maka yang dapat memiliki adalah perseorangan warga negara Indonesia, perseorangan warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, perwakilan negara asing, badan internasional, Lembaga Pemerintah, dan Pemerintah Daerah. Jangka waktu untuk hak pakai ini paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
Sedangkan untuk apartemen yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, perpanjangan hak guna bangunan atau hak pakai sangat bergantung pada persetujuan dari pemegang hak pengelolaannya. Tidak ada jaminan bahwa permohonan perpanjangan hak guna bangunan atau hak pakai akan disetujui. Untuk itu sebelum apartemen didirikan, pihak pengembang harus menuangkan perihal jaminan pemberian persetujuan perpanjangan oleh pihak pemegang hak pengelolaan dalam perjanjian notariil. Selain itu, pihak pengembang harus transparan dan wajib menjelaskan perihal hak atas tanah beserta segala konsekuensi hukumnya kepada calon pembeli.
Sertipikat Bukan Alat Bukti Mutlak
Bagi pemilik satuan apartemen, Kantor Pertanahan akan mengeluarkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Berbeda dengan sertipikat lain yang berwarna hijau, SHM Sarusun berwarna pink. Di dalamnya termuat keterangan mengenai jenis hak, nomor sertipikat, letak tanah, jenis hak atas tanah bersama, nomor hak atas tanah bersama, masa berlaku hak atas tanah bersama, izin layak huni, akta pemisahan, nilai perbandingan pemilikan tanah secara proporsional, nama pemegang SHM Sarusun dan tanggal penerbitan haknya.
Hal penting yang harus diingat bahwa sertipikat yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum yang berhak merupakan alat pembuktian yang kuat, bukan alat pembuktian yang mutlak. Hal ini berarti bahwa keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya.
Selamat berinvestasi. Semoga bermanfaat.