Market Failure dan Eksternalitas Pembangunan Perumahan di Atas Lahan Pertanian

           

            Eksternalitas adalah kejadian yang menimbulkan keuntungan dan kerugian berarti pada seseorang atau beberapa orang, yang tidak sepenuhnya merupakan peserta pengambilan keputusan atau berbagai putusan, yang secara langsung atau tidak langsung memungkinkan kejadian bersangkutan dapat tejadi (Meade dalam DJ.A.Simamarta, 1994:65). Dengan kata lain eksternalitas akan timbul jika adanya pengaruh dari suatu tindakan oleh suatu pihak terhadap pihak lain tanpa adanya kompensasi atas pengaruh tersebut. Pengaruh yang dimaksud bisa berpengaruh positif maupun negatif yang tidak dipertimbangkan baik oleh pembeli maupun penjual.

            Pasar persaingan sempurna dikatakan sebagai sistem yang efisien dimana permintaan yang terbentuk mencerminkan keinginan konsumen, dan penawaran mencerminkan keinginan produsen. Dan dalam hal kepemilikan, hal yang paling ideal adalah prinsip exclusivity berjalan dengan semestinya. Namun dua hal tersebut tidak selamanya akan bisa berjalan dengan yang diinginkan. Karena sifat barang tidak selalu jelas exclusivity bisa juga barang tersebut bersifat non-exclusivity, rivalry atau bahkan non-rivalry dan pasar sempurna tidak benar-benar ada. Hal ini menyebabkan adanya ketimpangan antara produsen dan konsumen sehingga pasar gagal menyediakan kebutuhan pasar. Inilah yang kemudian disebut market failure. Dan eksternalitas adalah salah satu contoh dari market failure.

            Eksternalitas ada yang mempunyai dampak negatif dan positif. Namun tidak semua eksternalitas merupakan bukti adanya kegagalan pasar, yaitu pecuniary externality. Studi kasus yang diangkat dalam menjelaskan tentang pengertian pecuniary externality adalah pembangunan perumahan yang melibatkan lahan pertanian warga di Desa Dapurkejambon, Jombang, Jawa Timur.

            Pertumbuhan penduduk dewasa ini selalu mengalami kenaikan setiap waktunya. Pertumbuhan penduduk yang terus-menerus membawa konsekuensi spasial dimana tuntutan akan space dalam rangka pemenuhan kebutuhan pemukiman akan semakin meningkat pula. Namun pada lokasi studi kasus, pertumbuhan penduduk yang meningkat tidak dibarengi dengan penyediaan lahan yang dapat menampung penduduknya. Sehingga yang terjadi adalah pengalihan lahan dari lahan pertanian menjadi kawasan pemukiman. Pembangunan perumahan dalam memenuhi kebutuhan warga dibangun diatas lahan pertanian milik warga.

            Walaupun banyak warga yang tidak menyerahkan lahan mereka kepada pihak swasta namun banyak juga warga yang menyerahkan lahannya namun dengan harga yang cukup mahal. Lahan pertanian milik warga yang akan didirikan perumahan ini butuh dibebaskan. Proses pembebasan berarti adanya pembelian tanah dari warga pemilik lahan tersebut. Menyadari bahwa lahan mereka saat itu sangat amat bernilai untuk dibebaskan demi pembangunan perumahan, warga menaikkan harga lahan mereka menjadi lebih tinggi dibandingkan harga pasaran. Pihak swasta yang akan mendirikan perumahan terpaksa harus mennyiapkan biaya yang lebih besar demi pembebasan lahan.

            Pembangunan perumahan di Desa Dapurkejambon tersebut adalah salah satu contoh pecuniary externalities dimana pembangunan tersebut menimbulkan dampak berupa kenaikan harga lahan.  Dalam hal ini, harga sesuai nilai seharusnya bukan termasuk market failure atau kegagalan pasar.

            Eksternalitas memang sering terjadi ketika adanya kondisi pasar sempurna yang tidak terwujud secara nyata. Eksternalitas membuktikan bahwa pasar ideal yang diidamkan tidak sepenuhnya terwujud.

            Pengalihan lahan pertanian menjadi pemukiman juga berdampak buruk bagi tata ruang. Seharusnya lahan pertanian tetap dipertahankan, karena lahan basah tidak boleh dialihfungsikan, jika area persawahan dialihfungsikan menjadi bengunan, maka upaya budidaya pertanian akan menjadi sia-sia dan wargapun akan kesulitan untuk mendapat makanan.

            salah satu kewajiban pemerintah untuk menetapkan lahan pangan berkelanjutan sudah diatur dalam Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 Tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan. Seharusnya pemerintah menetapkan regulasi yang lebih tegas mengenai hal ini. Misalnya adanya kebijakan dari pemerintah untuk tidak memberikan rekomendasi perizinan untuk membangunan perumahan yang berdiri di atas lahan pertanian.