Skema B-O-T Pembangunan Jalan Tol

Karena keterbatasan dana APBN, pemerintah memiliki beberapa skema pendaaan untuk pembangunan infrastruktur. Diantaranya adalah skema B-O-T (Build-Operate-Transfer) yang lazim digunakan pada beberapa proyek pembangunan jalan tol. Pemerintah menggandeng pihak ketiga yaitu Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) sebagai investor yang akan Build (membangun), kemudian Operate (mengoperasikan) selama masa waktu tertentu (disebut masa konsesi) sebelum kemudian dilakukan Transfer (pengalihan aset) ke pemerintah.

BUJT ini bisa berupa swasta murni, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau konsorsium swasta dan BUMN. Pendanaan swasta yang terlibat pun bisa jadi berupa Penanaman Modal Asing (PMA) atau Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN).

Pada tahapan BUILD (Pembangunan), BUJT  biasanya akan menggandeng konsultan sebagai perencana dan kontraktor sebagai pelaksana pembangunan dan konsultan manajemen konstruksi sebagai pengawas pelaksananaan pembangunan. Karena di akhir masa konsesi infrastruktur yang akan dibangun akan menjadi milik pemerintah, maka pemerintah tetap terlibat dalam hal perencanaan, pelaksanaan pembangunan bahkan saat pengoperasian. Ketika masa perencanaan dan pelaksanaan pembangunan, pemerintah turun tangan untuk memastikan bahwa infrastruktur jalan tol yang dibangun akan masih feasible / layak secara mutu saat diserahterimakan setelah masa konsesinya berakhir. 

Di saat tahapan OPERATE (pengoperasian), andil pemerintah adalah memastikan pengoperasian jalan tol oleh BUJT memenuhi Standar Pelayanan Minimal (SPM) yang sudah ditetapkan oleh Pemerintah.

Karena investor diberikan kewenangan dalam Build & Operate, maka BUJT dapat melakukan langkah-langkah strategis sejauh tidak melanggar ketentuan dalam perjanjian antara BUJT dan pemerintah. Langkah ini dilakukan bisa dalam bentuk pendanaan untuk kepentingan pembangunan ataupun saat pengoperasian. Misal dalam hal pendanaan, selain dengan ekuitas perusahaan, BUJT bisa berpartner dengan pihak ketiga yang bisa berupa perusahaan lain sebagai mitra strategis ataupun perbankan untuk membiayai pembangunan infrastruktur jalan tol. 

Begitu juga saat pengoperasian, dengan pertimbangan efisiensi, BUJT bisa berpartner dengan pihak ketiga yang akan mengoperasikan dan memelihara jalan tol selama masa konsesi dengan skema misal profit sharing atau jasa pemborongan dengan tanggung jawab tetap berada di BUJT sebagai pihak yang melakukan perjanjian dengan pemerintah.

Penyewaan lahan di sekitar koridor jalan tol selama masa konsesi juga bisa dilakukan BUJT untuk menambah pendapatan selama masa konsesi. Yang perlu digarisbawahi adalah lahan-lahan yang dibebaskan saat konstruksi jalan tol dan berada di Ruang Milik Jalan (rumija) Tol adalah milik pemerintah, tetapi pengelolaannya menjadi kewenangan BUJT selama masa konsesi.

Jika kemudian sudah ada skema B-O-T dan BUJT sudah ada, mengapa pemerintah masih perlu berhutang?
Yang perlu disadari adalah tidak semua proyek infrastruktur jalan tol memiliki feasibility / kelayakan dalam hal hitungan masa pengembalian dana investasi (Break Event Point -- BEP) yang cukup cepat bagi hitungan investor.

 Jika hasil feasibility study (studi kelayakan) trase sebuah jalan tol diestimasikan akan memiliki perhitungan volume traffic yang cukup tinggi tentu akan mengundang minat banyak investor/BUJT karena artinya BEP akan dicapai dalam waktu yang lebih cepat. 

Tetapi beberapa jalan tol dibangun dengan hitungan traffic yang diestimasi membutuhkan waktu cukup lama untuk BEP. Disinilah kemudian hadir pemerintah melalui BUMN untuk membangun jalan-jalan tol yang dianggap memiliki masa pengembalian BEP cukup lama. Hutang pemerintah yang kemudian dikonversikan dalam bentuk penyertaan modal di BUMN inilah yang kemudian membantu ekuitas BUMN BUMN dalam melaksanakan pembangunan infrastruktur jalan tol.

Jika kemudian tidak layak secara hitungan bisnis jangka pendek dan menengah, kenapa pemerintah tetap melakukan pembangunan jalan tol tersebut?
Pemerataan pembangunan, pengembangan wilayah adalah kuncinya. Ketika swasta tidak bersedia hadir disitu, maka pemerintah harus hadir mengambil resiko itu demi pemerataan dan kesejahteraan. Multiplier effect pembangunan jalan tol inilah yang akan merangsang investor untuk kemudian menanamkan modalnya di bidang-bidang lain seperti industri manufaktur dan properti karena aksesibilitas yang lebih baik dengan sudah adanya jalan tol. Akhirnya diharapkan tenaga kerja sekitar akan terserap di sektor industri dan tidak perlu lagi urbanisasi untuk mendapatkan pekerjaan yang layak.