Solusi Kekeluargaan dan Gugatan Hukum Perdata pada Kasus Rumah yang Ditutupi Akses Jalannya

Beberapa hari ini sedang ramai diberitakan di media daring (online) tentang sebuah rumah yang terkepung dua rumah tetangganya sedemikian rupa sehingga pemilik rumah tersebut tidak bisa keluar maupun masuk rumahnya lagi. Rumah itu terletak di Kampung Sukagalih, Desa Pasirjati, Kecamatan Ujungberung, Kota Bandung, pemiliknya bernama Eko Purnomo (37).  

Berdasarkan kisah yang dituturkan Eko Purnomo, kejadian itu bermula di tahun 2016, ketika dua lahan kosong yang berada di depan dan di samping rumahnya dibeli dua orang, lalu mereka secara berbareng membangun rumahnya di atas kedua lahan itu sehingga menutup rumah Eko yang ia tinggali bersama istrinya sejak 2008. Praktis rumah Eko pun terkurung rapat rumah-rumah tetangganya dari belakang, depan, sisi kiri dan kanan

Eko sudah berusaha berunding baik-baik dengan tetangga barunya itu untuk memberi sedikit lahan dia seperlunya untuk jalan masuk-keluar ke rumahnya itu, ia rela membayar Rp 10 juta sebagai ganti ruginya, tetapi ditolak si tetangga.

Pada 2017, Eko mengadu masalahnya itu ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Bandung. BPN meresponnya dengan datang ke lokasi untuk mengukur lahan-lahan itu, kemudian menerbitkan Surat Berita Acara Personal yang isinya mewajibkan tetangganya itu memberi akses jalan ke rumah Eko. Tetapi surat dari BPN itu pun tak digubris, sehingga sampai hari ini Eko tidak bisa masuk ke rumahnya lagi.

Eko Purnomo (37) tengah memperlihatkan surat sertikat rumah saat ditemui di rumah kontrakannya.(KOMPAS.com/AGIEPERMADI)

Kasus ini telah menarik perhatian Pemeritah Kota Bandung. Pelaksana Tugas Wali Kota Bandung Oded M Danial mengatakan kasus itu sudah dibicarakan di rapat pimpinan, dan telah memerintahkan camat dan lurah setempat untuk segera turun ke lapangan, melakukan pengecekan untuk mengetahui akar permasalahannya dan mencari solusi terbaiknya.

Gubernur Jawa Barat Ridwan Kamil pun mengaku sudah mempelajari kasus ini dari pemberitaan media, ia mengatakan telah memerintahkan Oded Danial untuk menyelesaikannya secara baik-baik. 

Jika upaya Obed juga gagal, barulah ia akan turun tangan sendiri menangani kasus tersebut dengan menjadi mediator antara kedua belah pihak agar kasus itu dapat diselesaikan secara kekeluargaan.

Apabila semua upaya tersebut di atas benar-benar sudah menemui jalan buntu, tetangganya itu tetap bersikeras tak mau memberi akses jalan ke rumah Eko, maka Eko dapat menempuh jalan hukum, dengan menggugat secara perdata tetangganya itu ke Pengadilan Negeri setempat.

Apa yang dilakukan tetangganya itu dengan membangun rumahnya sedemikian rupa sampai menutup akses ke rumah Eko itu sudah dapat digolongkan sebagai suatu perbuatan melanggar hukum (onrechtmatige daad), Eko berhak menuntutnya di Pengadilan agar Hakim mewajibkannya membuka lahan seperlunya sebagai akses jalan ke rumah Eko itu.

Masalah hukum yang dialami Eko dengan tetangganya itu ada pengaturannya di KUHPerdata, yakni:

Pasal 667: Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

Pasal 668: Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.

Pasal 667 KUHPerdata memberi hak kepada pemilik lahan yang terletak di antara lahan-lahan milik orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai akses atau jalan keluar dari lahannya itu untuk menuntut kepada pemilik-pemilik lahan tersebut agar memberi akses dan jalan keluar di atas lahan mereka itu dengan memberi ganti rugi yang wajar.

Sedangkan Pasal 668 menentukan cara memberi jalan keluar itu, yakni yang sedekat-dekatnya dengan jalan umum dengan kerugian yang sekecil-kecilnya bagi pemilik lahan yang lahannya dipakai untuk itu.

Dari penjelasan Eko Purnomo, ia sudah berupaya meminta kepada tetangganya, pemilik lahan itu, saat membangun rumahnya, menyediakan jalan seperlunya untuk jalan masuk-keluar rumahnya itu, tetapi tidak dikabulkan. Eko sudah meminta bantuan kepada BPN Kota Bandung, tetapi juga tak berhasil.

Yang ditunggu saat ini adalah mediasi dari pihak Pemerintah Kota Bandung, dan jika tidak juga berhasil, turun tangan dari Gubernur Jawa Barat Ridwan Kamil.

Apabila mediasi itu pun gagal, maka jalan terakhir yang bisa ditempuh Eko adalah menggugat secara Perdata tetangganya itu agar Hakim memutuskan ia wajib membuka jalan dari lahannya itu untuk jalan masuk-keluar Eko ke rumahnya berdasarkan ketentuan Pasal 667 dan 668 KUHPerdata.

Bukan hanya itu, secara hukum karena pihak Eko telah menderita kerugian akibat dari perbuatan tetangganya itu membangun rumahnya sedemikian rupa sehingga menutup seluruh akses Eko ke rumahnya (Eko sampai harus mengontrak rumah untuk tempat tinggal dia bersama istrinya), maka tetangganya itu dapat dikenakan gugatan telah melakukan perbuatan melanggar hukum dan diwajibkan membayar ganti rugi kepada Eko berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata.

Pasal 1365 KUHPerdata: Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Pasal ini mempunyai empat unsur yang harus dipenuhi semuanya, yakni:

1. ada perbuatan melanggar hukum;

2. ada kesalahan;

3. ada hubungan sebab akibat antara kerugian dan perbuatan;

4. ada kerugian.

Pembahasannya, sebagai berikut:

1. Unsur "Ada Perbuatan Melanggar Hukum":

Pengertian "perbuatan melanggar hukum" ini dapat meliputi:

• Perbuatan yang melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.  Pada kasus Eko, ada pelanggaran terhadap Pasal 667 dan 668 KUHPerdata;
• Perbuatan yang melanggar hak subyektif orang lain. Yaitu, suatu perbuatan yang dilakukan pelaku berdasarkan haknya tetapi bersamaan dengan itu melanggar hak subyektif dari orang lain yang dijamin Undang-Undang. Dalam kasus Eko, tetangganya itu berhak membangun rumah di atas lahan miliknya, tetapi ia juga telah melanggar hak subyektif Eko untuk mempunyai akses ke rumahnya itu berdasarkan ketentuan Pasal 667 dan 668 KUHPerdata.
• Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku. Dalam kasus Eko, tetangganya mempunyai kewajiban hukum untuk memberi akses jalan ke rumah Eko, tetapi kewajiban itu tidak ia penuhi.
• Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan. Yaitu perbuatan yang bertentangan dengan etika dan kaidah moral.
• Perbuatan yang bertentangan dengan kepatutan di dalam kehidupan bermasyarakat. Kepatutan yang dimaksud adalah ketentuan tidak tertulis yang berlaku dalam kehidupan bermasyarakat, seperti setiap orang wajib memperhatikan hak dan kepentingan orang lain dalam menjalankan hak-haknya.

2. Unsur "Ada Kesalahan":

Ada dua jenis kesalahan, yaitu kesalahan yang disengaja, yaitu secara pemikiran orang normal, setiap orang pasti tahu akibat dari perbuatannya itu telah merugikan orang lain. 

Pada kasus Eko, tetangganya itu pasti sadar bahwa akibat membangun rumah menutup seluruh akses Eko ke rumahnya, pasti merugikan Eko, karena ia tidak bisa lagi menggunakan rumahnya itu sebagai tempat tinggalnya bersama keluarganya.

Jenis kesalahan kedua, adalah kesalahan yang tidak disengaja atau karena kealpaannya sehingga merugikan orang lain.

3. Unsur "Ada Hubungan Sebab Akibat Antara Kerugian dengan Perbuatan":

Yang dimaksud dengan unsur ini adalah suatu kerugian yang dialami oleh seseorang itu harus merupakan akibat dari suatu perbuatan orang lain itu. Jika orang itu tidak melakukan perbuatan tersebut tidak akan terjadi suatu kerugian pada orang lain.

Pada kasus Eko, akibat perbuatan tetangganya itu membangun rumahnya tanpa memperdulikan hak dan kepentingan Eko, Eko telah menderita kerugian. Jika tetangganya itu memperhatikan hak dan kepentingan Eko terhadap akses jalan ke ke rumahnya, Eko tidak akan menderita kerugian.

4. Unsur "Ada Kerugian":

Kerugian ada dua macam, yaitu kerugian material dan kerugian immaterial.

Pada kasus Eko, kerugian material itu adalah yang berkaitan dengan kerugian dia selama tidak dapat mengakses rumahnya  sehingga, misalnya,  ia harus mengontrak rumah orang lain.

Sedangkan kerugian immaterialnya adalah berupa perasaan tertekan kejiwaannya (stess) selama sekitar dua tahun memperjuangkan haknya untuk mengakses rumahnya itu.

***

Meskipun secara hukum, Eko mempunyai hak dan kekuatan hukum yang secara teoritis kuat untuk menggugat tetangganya itu, namun seperti yang sudah saya sebutkan di atas, bagaimana pun jalan terbaik adalah kasus itu diselesaikan secara kekeluargaan.

Jika Eko sampai menempuh jalur hukum, meskipun ia menang pun, hubungan sehari-hari ia dengan tetangganya pun pasti akan terganggu. Kehidupan bertetangga seperti itu tentu saja tidak nyaman bagi kedua pihak.

Inisiatif pihak Pemkot Bandung dan Pemprov Jawa Barat untuk menjadi mediator di antara kedua pihak supaya kasus ini bisa diselesaikan secara baik-baik, secara kekeluargaan, patut diapresiasi. Semoga berhasil.

*****