Plus Minus Pembangunan Rusunawa di Surabaya

Tak bisa dipungkiri jika harga properti di wilayah Surabaya semakin lama semakin meningkat. Namun pada saat yang sama, banyak atau sebagian besar warga yang belum memiliki hunian (tempat tinggal). Problema permukiman yang terjadi secara berkelanjutan ini telah berusaha diselesaikan oleh Pemkot Surabaya dengan berbagai program dan upaya. 

Salah satu upaya dari Pemkot adalah tahun depan berencana untuk merealisasikan pembangunan dari 31 blok rumah susun sederhana milik (rusunami), yang mana hal ini dilakukan sebagai salah satu jawaban dari pemkot untuk memberikan harapan bagi warga yang memiliki keterbatasan secara ekonomi untuk memiliki hunian atau tempat tinggal di Surabaya. 

Seiring dengan adanya perbaikan ekonomi, pasar properti yang ada di Surabaya pun turut naik. Hal itu ditunjukkan dengan angka penjualan properti yang mengalami peningkatan, Hal ini dikuatkan dengan bukti harga rumah tapak untuk kawasan Surabaya Timur misalnya bisa mencapai angka Rp 1 miliar untuk yang paling murah. 

Saat ini sendiri, di wilayah Surabaya yang paling digemari dan dicari adalah rumah dengan tipe 60 dan 80. Rumah ini biasanya dicari para milenial atau generasi muda yang suka dengan rumah yang tidak terlalu besar(minimalis) dengan daftar harganya ada di angka Rp 1 miliar ke atas. Dan salah satu faktor penyebab kenaikan harga properti itu sendiri adalah naiknya harga bahan baku untuk kegiatan sehari-hari yang menyebabkan mau tidak mau harga properti ikut terkerek. 

Belum lagi dengan adanya permintaan yang tinggi ini juga akan menyebabkan persaingan harga semakin ketat. Malahan saat ini harga properti yang lebih murah berada di kawasan pinggiran kota dan perbatasan Surabaya, contohnya Sidoarjo dan Gresik. Untuk harga properti perbatasan yang diluar Surabaya sendiri misalnya, berada pada kisaran harga Rp 500 juta. 

Hal ini pun memicu perkembangan harga di wilayah Surabaya yang dari awal memang sangat pesat, yang berkaitan dengan infrastruktur dan kemudahan untuk akses ke berbagai fasilitas di tengah kota misalnya, tidak ada yang berharga di bawah Rp 1 miliar. Justru malah harga ini banyak yang di pinggiran dan perbatasan kota Surabaya saja, sementara harga properti seiring perkembangan zaman juga terus naik. 

Pemkot Surabaya sendiri saat ini tengah mencari solusi dan juga memastikan  ketersediaan serta kelengkapan lahan, sementara itu untuk harga maksimal dari program rusunami yang akan direalisasikan berada pada kisaran harga maksimal Rp 250 juta. Kalau lokasinya berada di kawasan Surabaya, otomatis pasti akan banyak peminatnya. 

Sementara itu, Wali kota Surabaya telah berniat untuk segera merealisasikan rusunami, pembicaraan dengan berbagai pihak pun telah dilakukan guna mempercepat pembangunan dari rusunami tersebut. Pembangunan rusunami yang telah digagas oleh pemkot sudah mendapatkan catatan dari DPRD Surabaya, yaitu mengenai besarnya anggaran yang akan dikeluarkan para DPRD menyorot sasaran program ini. 

Wakil Ketua Komisi Pemerintah Kota Surabaya juga tetap memperhatikan beberapa aspek yang perlu diperhitungkan mengenai harga rusunami. Intervensi pemerintah untuk mengatasi problema permukiman untuk kalangan masyarakat  berekonomi kelas menengah-bawah, adalah salah satunya dengan konsep hunian yang berimbang dimana pengembang diminta untuk memenuhi kewajibannya dengan mengalokasikan 20 persen dari apartemen yang dibangun guna kalangan masyarakat tersebut. 

Kepala Dinas Perumahan Rakyat kawasan Permukiman serta Pertanahan (DPRKPP) Surabaya, telah menciptakan aturan yang akan melandasi adanya pelaksanaan hunian berimbang tersebut. Regulasi atau aturan tersebut telah tertuang dalam peraturan Pemerintah tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Yang mana Salah satu isinya adalah menyediakan alokasi hunian bagi warga dengan ekonomi rendah, untuk melaksanakan sistem sewa pemkot, yaitu sistem rusunawa atau rumah susun sederhana sewa yang sering disebut dengan flat yang berlandas sistem kepemilikan. Jadi, ini merupakan salah satu alternatif dari pemkot dalam hal pembiayaan penyediaan rusunami ke depannya.

 Namun, jika pemkot tidak dapat bekerja sama dengan badan usaha (KPBU), hal ini dapat diselesaikan dengan sistem hunian berimbang pengembang yang membangun apartemen dengan 20 persennya untuk warga MBR. Namun, alokasi 20 persen itu sendiri tidaklah mutlak menyediakan unit di apartemen yang dibangun tersebut atau di lokasi yang sama saja. 

Bisa juga pemkot mnambahnya dengan pembangunan di tempat lain, misalnya nilai investasi apartemen RP 200 miliar dimana 20 persennya atau senilai Rp 40 miliar akan dapat dialokasikan untuk hunian bagi MBR terpisah di kawasan lain. Untuk kebijakan ini, pemerintah sedang berusaha dengan perda dan perwali supaya dapat segera direalisasikan di Surabaaya. Selain itu, untuk meringankan beban kepemilikan rusunami, ada solusi dari pemerintah yaitu pemberian kredit oleh perbankan akan diperpanjang. 

Jika pada umumnya range kredit perumahan rakyat berkisar di kisaran 15-20 tahun, disini rusunami dapat berkisaran sampai 30 tahun tetapi umur bangunan rusunami bisa sampai 60 tahun. melihat dari hal itu, angsuran 30 tahun masih dapat untuk diterapkan dalam hal ini berkomunikasi dengan perbankan. Bagaimana dengan sistem rumah susun sewa atau flat? Irvan mengatakan bahwa bangunan-angunan itu akan tetap difungsikan, Hanya saja sifatnya tidak akan demi jangka panjang dalam menampung warga Surabaya.

Ia menginginkan flat itu hanya menjadi tempat transit, sebagai hunian sementara bagi warga yang tidak mampu secara ekonomi untuk mengentaskan mereka dari kategori MBR. Skill dari masyarakat juga perlu ditingkatkan agar pemasukan meningkat, dengan harapan sebelum lima tahun mereka sudah keluar dari flat dan mampu untuk memiliki hunian mereka sendiri. 

Pemerintah melakukan hal ini juga didasari karena harga tanah di beberapa tempat di Surabaya yang saat ini naik sangat tinggi, kenaikan harga nilai jual objek pajak  (NJOP) tersebut terkerek karena pembangunan apartemen yang tengah menyebar di berbagai kawasan di Surabaya, misalnya di wilayah Surabaya Barat. Pengembang properti seperti PT Intiland Development Tbk mengaku bahwa harga lahan di kota pahlawan atau biasa di sebut Surabaya telah mengalami peningkatan yang harga cukup tinggi di tiap tahunnya. 

Diketahui jika harga lahan dan hunian bisa naik hingga rata rata 10 sampai 15 persen per tahun, dan harga lahan di perumahan Graha Famili sendiri misalnya sudah mencapai harga Rp15 juta hingga Rp20 juta per meter persegi, Sementara itu untuk harga rumah tapak dapat mencapai hargaRp 7 miliar dengan ukuran 400 meter persegi, dan Rp 50 miliar hingga Rp 60 miliar dengan luas 1000 meter persegi. 

Dengan range harga tersebut, pemkot telah dapat membangun hotel dengan ruangan 60 sampai 100 kamar. Harga rumah yang memang dapat disebut sebagai yang paling mahal diantara perumahan lain yang juga dengan menyediakan pemandangan lapangan golf. Hal ini dikarenakan harga tersebut memang dikhususkan bagi kalangan menengah-atas, untuk kalangan menengah sendiri pihak perumahan tengah membangun apartemen dengan harga yang ditawarkan mulai dari Rp2,5 miliar hingga Rp5 miliar per unit. 

Sementara apartemen berada di atas nya ditawarkan dengan harga Rp4,3 miliar untuk luas 138 meter persegi dan juga Rp 11 miliar untuk luas 174 meter persegi. 

Selain itu, ada beberapa masalah lain terkait rusun, yang pertama adalah beberapa bangunan yang terlalu monoton harus diubah agar lebih efisien dalam perencanaan yang  dibangunan yang harus memperhatikan hubungan interior dan eksterior dari ruang hunian itu sendiri, begitupun tentang permasalahan koridor penghubung massa bangunan yang besar dan tertutup yang dapat mengurangi kualitas hidup penghuninya. 

Kedua, kurangnya pencahayaan secara alami dan sirkulasi udara hal dapat disebabkan oleh layout ruang yang tidak optimal. 

Ketiga, unit kecil dan sesak yang seringkali menjadikan orientasi rumah sebagai produk komersial dengan mengesampingkan kebutuhan ruang penghuni, sehingga banyak layout hunian rumah namun berruang gerak yang minim. 

Keempat, unit yang kurang dan hampir tidak fleksibel, tempat tinggal seharusnya dapat menjadi investasi jangka panjang yang dapat disesuaikan dengan kebiasaan penghuninya, dan tidak lupa juga fleksibel terhadap penambahan anggota keluarga. Kelima, koridor sempit dan panjang masalah ini dikarenakan perencanaan denah lantai dan lahan yang kurang optimal, serta meminimalisasi luas sirkulasi demi memperbanyak unit. Contohnya adalah banyak tower yang memiliki ruang koridor sempit, gelap, dan panjang.