Cara Aman Beli Tanah

Oleh: A. Fajar Yulianto, S.H., M.H., CTL.
( Direktur YLBH Fajar Trilaksana )

Dalam bertransaksi jual beli  berupa tanah, lahan, tambak dan bangunan atau benda-benda tidak bergerak agar kemudian hari terhindar dari permasalahan  atau timbul sengketa maka hal ini yang harus dilakukan:

Pastikan Legal Standing / siapa berbuat  apa harus sah secara hukum, artinya orang yang menawarkan penjualan terhadap Obyek  haruslah jelas posisinya, apakah Pemilik atas Obyek langsung atau hanya seorang perantara atau mediator, jika perlu, perantara atau mediator tersebut  pastikan punya Surat kuasa menjual dari Pemiliknya;

Terhadap Obyek yang dijual pastikan kenali jenis obyeknya (apakah hak milik, hak Guna Bangunan, hak waris atau jenis lainnya ) juga harus dilakukan Survei lokasi, siapa yang menguasai secara fisik apakah pemilik sendiri atau dalam penguasaan orang lain dengan hak sewa, serta Obyek pastikan terletak dimana, masuk wilayah hukum mana serta batas -- batas /perbatasan dari Obyek (utara, timur, selatan dan barat  berbatasan dengan  obyek milik siapa);

Setelah dalam posisi yang jelas, maka teliti bukti alas hak kepemilikannya apakah sudah berupa Sertipikat atau masih berupa bukti petunjuk berupa Pethok C atau bukti petunjuk lain:

Jika berupa Sertipikat, perlu dipastikan bukti fisik Sertipikat ada dalam penguasaan siapa dan lakukan Chekking ke Kantor BPN setempat hingga mendapatkan keterangan posisi Sertipikat bersih tanpa adanya pemblokiran oleh pihak lain dan tidak dalam sengketa, serta pastikan tidak dalam hak tanggungan terhadap pinjaman pada pihak ketiga, apabila obyek masih berupa bukti petunjuk Pethok C maka perlu dukungan bukti Surat Keterangan Riwayat Tanah dari Desa / Kelurahan Setempat juga mintakan Surat Keterangan Sporadik / keterangan Penguasaan atas obyek tersebut;

Adapun atas nama yang tertera baik dalam Sertipikat / petunjuk Pethok C  sudah meninggal maka harus lengkapi dengan bukti Pernyataan Waris yang dibuat dan telah diketahui oleh pejabat setempat (Kepala Desa/lurah dan Camat) lebih sempurna disarankan adanya Penetapan Ahli Waris dari Pengadilan;

Jika tahapan tersebut telah dilakukan setidaknya ada kejelasan titik aman pertama,  dalam melaksanakan transaksi Jual beli dengan  terlebih dahulu adanya 4 syarat-syarat yang perlu dipenuhi:

• Antara para pihak baik pembeli dan penjual harus sama-sama telah dewasa, sehat dan sadar serta beritikat baik tanda adanya sebuah paksaan atau bisa disebut Cakap dalam bertindak;
•  Adanya Barang yang dijual adalah jelas dan benar adalah milik dari Penjual atau atas kuasanya yang sah;
• Barang yang dijual juga tidak diperoleh dari hasil kejahatan;
• Adanya kata sepakat tentang Harga jual dan tatacara pembayaranya hingga pembayaran dinyatak lunas dan/atau bilamana barang itu diserah terimakan;
  Hal ini sejalan dan telah diatur dalam KUHperdata Bagian 2 Syarat-syarat Suatu Persetujuan yang sah, pasal 1320 menyatakan 4 syarat sahnya persetujuan / perikatan yaitu adanya Kata Sepakat, Kecakapan / dewasa, suatu hal tertentu dan sebab yang tidak dilarang / halal.
  Adapun pasal 1321 KUHPerdata  mempertegas tiada suatu Persetujuan pun mempunyai kekuatan jika dilakukan karena kekhilafan atau diperoleh dari hasil penipuan dan paksaan, kemudian dalam hal kondisi Paksaan pada pasal 1323 KUHPerdata disebutkan Paksaan yang dilakukan terhadap orang yang mengadakan suatu persetujuan mengakibatkan batalnya  persetujuan yang bersangkutan, juga bila paksaan itu dilakukan oleh pihak ketiga yang tidak berkepentingan dalam persetujuan yang dibuat itu.

Hati hati juga pada Suami atau Istri yang dalam transaksi karena keterpaksaan maka dapat pula membatalkan sebuah persetujuan, hal ini sebagaimana diatur dalam pasal 1325 KUHPerdata yang isinya Paksaan menjadikan suatu persetujuan batal, bukan hanya bila dilakukanterhadap salah satu pihak yang membuat persetujuan, melainkan juga bila dilakukan terhadap  suami istri atau keluarganya dalam garis ke atas maupun bawah.