Dampak Pembangunan Properti Terhadap Kesejahteraan Masyarakat
Migrasi merupakan perpindahan penduduk dari satu wilayah ke wilayah yang lain. Salah satu bentuk dari migrasi adalah urbanisasi. Adanya urbanisasi mengakibatkan penduduk kota yang dituju menjadi bertambah. Terdapat dua faktor yang mempengaruhi perpindahanpenduduk ke daerah lain, yaitu faktor pendorong dan faktor penarik. Yang menjadi faktor pendorong adalah keadaan daerah asal, tidak tersedianya lapangan kerja, sedangkan faktor penariknya berasal dari kota yang dituju ; seperti tersedianya lapangan pekerjaan, banyak fasilitas umum, tersedianya tempat rekreasi.
Adanya migrasi mengakibatkan tingkat kebutuhan terhadap properti seperti perumahan, pusat perbelanjaan, ruko dan properti lainnya mengalami peningkatan. Saat ini kondisi suku bunga Bank Indonesia mengalami penurunan sehingga masyarakat diuntungkan karena hal ini juga berdampak pada penurunan KPR. Akan tetapi, keadaan ini dianggap sebagai kesempatan untuk menaikkan keuntungan bagi para developer.
Pembangunan properti merupakan salah satu bentuk perubahan penggunaan lahan. Lahan yang tersedia dimanfaatkan dengan mendirikan perumahan, pusat perbelanjaan, dampak positif yang terjadi adalah properti menjadi multiplier effect karena dapat menyediakan lapangan kerja dan menyerap tenaga kerja, menambah Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan menyediakan fasilitas yang dibutuhkan oleh masyarakat. Sedangkan dampak negatif dari pembangunan properti adalah hilangnya sebagian harta tetap (tanah) yang dimiliki oleh masyarakat akibat transaksi jual beli lahan antara developer dan masyarakat. Walaupun dapat mendatangkan penghasilan bagi masyarakat akibat adanya penjualan lahan, pembangunan properti juga dapat memiskinkan masyarakat. Proses pemiskinan tidak hanya terjadi akibat adanya pembebasan lahan dan penurunan pendapatan yang dialami oleh masyarakat, tetapi juga diakibatkan oleh pembangunan properti yang tidak sesuai dengan tata ruang dan adanya penurunan penegakkan hukum.
Maraknya pembangunan properti, memiliki pengaruh terhadap kehidupan sosial ekonomi masyarakat. Lahan yang dimiliki oleh masyarakat akan diperjualbelikan dengan developer . Masyarakat tidak dapat mempertahankan lahan yang dimilikinya dengan harga yang wajar. Hal ini terjadi karena minimnya informasi sehingga membuat masyarakat mengambil keputusan membebaskan lahannya dengan harga yang rendah.
Pembangunan properti memang mampu menyerap tenaga kerja dan menambah pendapatan baik daerah maupun developer sehinnga dapat dikatakan sebagai multiplier effect. Akan tetapi, jika dianalisa lebih lanjut pembangunan properti dapat menimbulkan pemiskinan. Proses pemiskinan ini ditandai dengan adanya masyarakat yang kehilangan lahan dan mendapatkan harga yang rendah. Dengan harga kesepakatan yang rendah, maka tingkat pendapatan masyarakat juga rendah. Tidak hanya kehilangan lahan, dampak pembangunan properti juga ditandai dengan adanya Transaction Cost (biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan seluruh informasi yang diperlukan untuk mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya) dan Rent Seeking Economic Activity ( aktivitas ekonomi pemburuan rente untuk mendapatkan keuntungan diatas normal) yang dilakukan oleh pihak tertentu yang menunjukkan adanya moral hazard, yaitu kesadaran masyarakat terhadap hukum masih relatif rendah
Transaksi pembebasan lahan yang terjadi antara pemilik lahan dan developer akan memaksa pemilik lahan untuk beralih fungsi ke bentuk lahan yang diinginkan oleh developer. Hal ini mengakibatkan pemilik lahan tidak memiliki kemampuan berproduksi untuk memenuhi kebutuhan hidup masing-masing. Ganti rugi akibat pembebasan lahan tidak ditentukan oleh pemilik lahan namun ditentukan oleh developer, sehingga pemilik lahan akan menerima segala keputusan pemilik modal tanpa memiliki kekuasaan atau ketentuan hukum untuk melakukan perlawanan kapada pihak developer. Hal ini juga akibat adanya asymethric information (keadaan ketika developer mengusahakan lahan untuk mendapatkan return yang sebesar-besarnya sedangkan masyarakat akan kehilangan sumber daya lahannya),penekanan yang dilakukan oleh developer, juga status lahan yang tidak kuat.
Sehingga dampak pembangunan properti terhadap kesejahteraan masyarakat dapat dilihat dari perbedaan keuntungan antara developer dengan masyarakat pemilik lahan akibat adanya biaya transaksi dan pemburuan rente serta keadaan sosial – ekonomi masyarakat setelah pembebasan lahan. Saran yang dapat diberikan yaitu :
1Pihak pemerintah diharapkan melakukan transparansi informasi dan peningkatan pelayanan mengenai kepemilikan lahan dan prospek lahan karena adanya pemburuan rented an praktik percaloan mengingat masih lemahnya prosedur perizinan atas lahan, penerimaan sogokan dari developer kepada sebagian besar oknum pejabat pemerintah, dan kurang tegasnya hukum untuk menindak para calo.
2Pembangunan properti di masa yang akan datang diharapkan tidak hanya mengejar keuntungan jangka pendek dari adanya pembangunan property tetapi lebih memprioritaskan kepentingan masyarakat dengan lebih memperhatikan dampak sosial yang akan ditimbulkan sehingga positif sosial benefit dapat terwujud.
Mia Ermawati
Perencanaan Wilayah dan Kota ITS