Kebutuhan akan papan bagi warga negara adalah merupakan pertumbuhan awal sebuah keluarga, bahkan di jadikan indicator utama tingkat kemakmuran sebuah Negara, untuk itu di banyak Negara, pemerintah perlu ikut campur memberikan kebijakan yang intinya membantu warga Negara memiliki rumah, baik dengan pola kebijakan administrasi ataupun bantuan financial langsung maupun tidak langsung dalam bentuk subsidi.
Indonesia melalui Kantor Menteri Perumahan Rakyat, KaMenpera, telah banyak mengeluarkan kebijakan tentang papan tersebut, salah satunya yang paling baru adalah Peraturan Menteri 07/Permen/M/2008, tentang RSh, yang berisi penetapan Harga Jual RSh, besarnya subsdi, & pola KPR subsidi.
Semangat dari peraturan itu adalah membantu masyarakat berpendapatan rendah untuk memiliki rumah secara kredit dengan pola bantuan pemerintah berupa subsidi, baik subsidi bunga maupun subsidi uang muka.
Untuk daerah perkotaan besar di mana harga tanah cukup tinggi seperti Jabodetabek, kebijakan tersebut pasti sangat sulit di wujudkan, mengingat bisnis property pada hakikatnya adalah ekspetasi nilai tanah, sedang bangunan yang di bangun di atas nya merupakan alat yang di pakai menaikkan nilai tanah dengan penawaran ekspetasi kegiatan yang akan terjadi.
Sehingga pembangunan RSh, kebanyakan di daerah pinggir kota, atau di daerah perkotaan sedang, seperti Batam, Karanganyar, maupun kota-kota lain di Indonesia.
Dalam peraturan tersebut, RSh di tetapkan dengan harga Rp. 55.000.000,-, dengan pola subsidi selisih bunga yang di aplikasikan bunga tetap selama kurun waktu tertentu,pelaksanaan pembangunan di lapangan adalah luas tanah 60 M2 – 90 M2, dengan tipe bangunan 27 M2 – 32 M2
Program RSh untuk siapa ?
Pengembang dan masyarakat berpendapatan rendah pada umumnya terbantu dengan pola kepemilikan RSh tersebut, namun apabila kita cermati dari seluruh biaya yang di keluarkan, baik oleh masyarakat pembeli rumah, maupun nilai subsidi yang di keluarkan pemerintah, nilai yang diharus di keluarkan oleh pembeli ( masyarakat berpendapatan rendahMBR) untuk per unit rumah teryata tidak sebanding dengan nilai tanah dan bangunan yang dia milikki setelah tenor kredit tersebut lunas.
Seluruh biaya yang di keluarkan per unit rumah untuk nilai saat ini adalah sekitar Rp. 55.000.000,- + Rp.5.000.000,- (biaya pra akad, ke bank pemberi kredit) + Rp. 2.500.000,- (Biaya legalitas, ke pengembang) + biaya subsidi Rp. 8.500.000,- atau total biaya berkisar antara Rp. 71.000.000,-,Apabila biaya tersebut di bagi per item obyek jual adalah untuk nilai bangunan & infra struktur Rp. 1.700.000,-M2 bangunan atau Rp.45.900.000,- sedang nilai tanah adalah Rp418,333,-m2 atau Rp.25.100.000,- apabila di hitung dengan pembelian cash, atau nilai saat ini.
Berapa nilai tambah yang di dapat konsumen setelah masa tenor kredit habis atau setelah rumah menjadi milik konsumen, ekspetasi konsumen tentunya akan mendapat nilai tambah yang berlipat dengan masa waktu kredit yang begitu lama 10 – 15 tahun, dan itu wajar jika di hitung seluruh biaya yang di keluarkan untuk membeli rumah tersebut, begitu juga pemerintah, dengan memberi subsidi Rp. 8.500.000,-unit rumah di harapkan masyarakat akan lebih makmur dan mendapat keuntungan dari program RSh itu.
Perhitungan di bawah ini di buat dengan asumsi penyusutan bangunan 100 %, karena dengan konstruksi yang sedemikian sederhana, tentunya bangunan tersebut akan hancur setelah masa tenor kredit habis apabila konsumen tidak melakukan renovasi.
Jumlah biaya yang di keluarkan untuk program RSh sesuai Peraturan Menteri 07/Permen/M/2008oleh konsumen dan pemerintah, jika tenor kreditselama 11 tahun adalah Rp. 108.000.000,- dengan asumsi bunga pasar adalah 14 %, sedang tenor 15 tahun dengan asumsi bunga pasar 12 % adalah Rp.135.360.000,-.
Dengan perhitungan di atas dan asumsi penyusutan bangunan 100 %, maka nilai tanah setelah 11 tahun adalah Rp. 1.800.000,-M2, dan Rp. 2.260.000,-M2 untuk tenor 15 tahun.
Pertanyaan pertama yang muncul, apakah jumlah nilai uang yang telah di bayarkan oleh konsumen selama bertahun-tahun mencicil dengan alokasi sekitar 30 % dari pendapatannya, jika rumah tersebut di jual dengan kondisi bangunan yang di anggap tetap senilai Rp. 108.000.000 untuk tenor 11 tahun, atau Rp.135.360.000,- untuk tenor 15 tahun ?
Jawabnya adalah rata-rata tidak, bahkan untuk menyamai dengan nilai uang yang telah di keluarkan saja rata-rata tidak tercapai, nilai pasar setelah kredit lunas berkisar antara minus 30 % dari nilai uang yang telah di keluarkan, atau +- Rp. 70 – 80 juta untuk tenor 11 tahun sedang Rp. 100 – 110 juta untuk tenor 15 tahun, kondisi nilai pasar tersebut akan meningkat atau menurun tergantung dari perkembangan pembangunan di sekitar komplek perumahan itu.
Untuk RSS yang di buat atau terjual di bawah tahun 1995 – 1998 kenaikan nilai pasar setelah kredit lunas sangat signifikan mengingat harga RSS pada tahun tersebut, masih rendah di tunjang dengan system perekononmian Indonesia yang stabil, nilai dolar US sangat rendah, dan harga minyak dunia relative menguntungkan bagi Indonesia, sehingga saat terjadi resesi ekonomi dan globalisasi perekononmian dunia, nilai pasar atas rumah tersebut cukup signifikan.
RSS yang di jual baru tahun 2000 atau di atasnya, nilai jual setelah kredit lunas teryata nilai pasar di bawah nilai uang yang telah di keluarkan, hal ini di karenakan kondisi perekonomian Indonesia saat ini (setelah resesi 1998) di mana nilai tukar dollar US yang cukup tinggi, harga minyak dunia tinggi Indonesia berubah dari negara eksportir menjadi negara importir minyak, bunga bank tinggi, berbagai subsidi mulai di pangkas,sehingga harga – harga yang ada cenderung mengalami penyusutan nilai, dalam beberapa contoh kasus nilai pasar rumah RSh rata – rata minus 30 % dari jumlah nilai uang yang telah di keluarkan.
Pertanyaan kedua yang muncul adalah Untuk apa program tersebut di buat jika teryata menjadikan masyarakat seakan kontrak di rumahnya sendiri ? yang akan sebanding nilai uang yang di keluarkan setelah 7 – 10 tahun lagi setelah kredit tersebut lunas, di mana nilai manfaat nya ?, bahkan lebih jauh lagi dimana rasa keadilan bagi masyarakat berpendapatan rendah ? atau lebih ekstrim lagi teryata masyarakat berpendapatan rendah lah yang men subsidi orang kaya dan konglomerasi perbankan.
Melihat gambaran di atas skema RSh yang ada di rasakan belum memberikan nilai tambah yang di harapkan oleh masyarakat bawah. Padahal pangsa pasar RSh adalah masyarakat bawah, angkatan kerja yang produktif, saudara-saudara kita yang baru lulus kuliahbaru bekerja meniti karier & keluarga, yang kebetulan ekonomi nya pas – pas an.
Rasanya diperlukan rekonstruksi ulang kebijakan system pengadaan rumah sederhana bagi masyarakat bawah, sehingga akan memberi manfaat dan nilai tambah bagi kehidupannya, lebih jauh lagi memberikan nilai modal atas investasi yang telah mereka tanamkan.
Achmad Ramali
Pelaku & Pemerhati Industri Perumahan
Tinggal di Batam